《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(五)

《80後百萬富翁》– 聰明投資地產策略(五)

對於一般的投資者來說,怎樣才可提高回報,甚至利用物業這工具去致富呢?

首先要選擇優質的物業,再加上選擇適當的時機。優質的物業即是一些回報高,有潛力的物業,成就這些物業有三個因素,就是:

地點、地點、地點!

一個好的地點已決定了勝負,投資者找到擁有優質地點的物業,都不介意付出較高的價格,因為將來的回報往往跑贏一些質素差的物業。

淡市才是入市良機

另一個要訣就是時機。若要賺大錢,就要懂得忍,等待明顯現象出現才買入或賣出。當每個人都不想買樓,不想提及樓市,信心盡失,地產經紀叫苦連天,整個地產市場、氣氛都像死城一樣,就是絕佳的入市良機。

回想2003年發生的「沙士」,令香港像死城一樣,但樓價是10年的低位,絕對是買樓的好時機。2008年的金融海嘯,曾聽見有大型地產經紀行以「冰河時期」來形容地產業,更要解僱員工,令人心惶惶,雖然「死城」程度不及沙士,但亦算近年入市好機會。

若將時間再推前,無論是暴動,還是移民潮,都是信心盡失,亦即是入貨的良機。相反,若普羅大眾都對前景非常樂觀,大家都想買樓,每個人都極有信心,瘋狂炒賣,整個市場、氣氛都非常好、非常熾熱時,便是絕佳的出貨時機。

在香港最明顯的例子,莫過於1997/98年的瘋狂炒樓時期,當年的瘋狂是連排隊買樓的籌也有得炒,每個人都認為當時炒樓能賺大錢,甚至視為正職,非常明顯的現象造就了非常好的出貨價,當瘋狂程度到達這階段,每個人也投入樓市時,就是遠離樓市的時候。

無論買入或賣出,要等待市場出現明顯的現象(訊號),要非常有耐性。當然,在其他時間亦會有入貨或出貨機會,但回報則不及之前所說的「絕佳良機」;然而,這些現象將來一定會再出現,沒有人知何時會出現,只要出現時我們能把握到機會,只需要一次,便足以賺大錢,甚至成為致富的關鍵。

從租金回報看樓價高低

‧ 租金回報率 = (租金 × 12 / 樓價) × 100%

‧ 以15年的香港住宅租金回報率數據計算,得出平均回報率是5.2%,而大部分時間回報率都在4.2%至6.2%之間;

‧ 當回報率過低,即表示樓價已高得不合理,雖然樓價在高位仍可再升,但從
長期看,可以用一個字去概括:「貴」;

‧ 反之當回報率過高,亦反映樓價低得不合理,可以用「便宜」去形容;

‧ 若以回報率4.2%及6.2%作為參考指標,出現過低回報率(低於4.2%)的時
期有1997年及2011年,樓價均可以用「貴」來形容;

‧ 當出現過高回報率(高於6.2%)的時期有2001,2002,2003年,樓價均可
以用「便宜」去形容。

重溫:
【聰明投資地產策略(一)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1967
【聰明投資地產策略(二)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1985
【聰明投資地產策略(三)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2010
【聰明投資地產策略(四)】http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=2029

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節錄自《80後百萬富翁》創富篇
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