All in劏房、瘋狂炒股? 四招練成全職收租師 最高境界:月尾收租無限Loop!

All in劏房、瘋狂炒股? 四招練成全職收租師 最高境界:月尾收租無限Loop!

樓價節節上升的時代,單靠打工似乎未能為港人退休生活鋪路,因此「買層樓收租」已成為大家掛在口邊的退休名言,亦是追求財富增值的必修科。事實上,要成為一個稱職的「包租公」,首要學懂計算租金回報率、按揭和收租平衡,才是加入「人生勝利組」的關鍵。

撰文:經一編輯部| 圖片:unsplash、連登討論區

網民:「究竟全職收租生活係點樣?」

「每朝瞓到自然醒」、「食完個Lunch就揸車去High tea」,可能係大家夢寐以求的最高收租境界。

有醉心投資的網民認為,在拆息低企的利好環境下,現時供樓比以往更加慳息。

事實證明,經歷過去多次金融衝擊,香港人對「磚頭」的信心和抗跌力有增無減,各施各法賺取理想租金收入,盡早退休享受人生。

日前,有網民在網上討論區發起一個引人深思的提問:「究竟全職收租嘅生活係點樣?」

樓主認為,只要手持足夠物業,便可盡快成為全職收租業主,每天過著無憂無慮的退休生活,又引證以往實例,證明收租投資「今時今日睇都係人生贏家」。

樓主的退來收租願景,引起不少擁有共同夢想的網民回應。(圖片來源:連登討論區)
樓主的退來收租願景,引起不少擁有共同夢想的網民回應。(圖片來源:連登討論區)

包租公=人生贏家?

即使活在現實,樓主仍不禁在帖文中幻想,自己理想的全職退休生活:

  • 瞓到10點去食早餐,睇吓股票新聞
  • 得閒揸車去行山
  • 行完山返會所游水,食個Lunch
  • 再揸車去買餸或者餐廳訂檯食飯
  • 夜晚返屋企睇電視、瞓教

「每日起身慢慢食早餐,睇住旁邊啲西裝友趕頭趕命,自己懶懶行飲杯奶茶。」

退休收租最高境界:每日無所事事

樓主的收租願景,引起不少擁有共同夢想的網民回應,分析全職「包租公」不外乎「舊樓業主係70、80年代買落,揸足幾十年」,而你想像的收租生活又是如何:

  • 我日日去圖書館打躉
  • 夜晚美股,真係得個賭字
  • 日日諗點將租金再投資
  • 以前個客全職搞劏房,每日忙收租、換水電錶
  • 得閒做上稅務課程,睇下點可以交少啲稅

「工作關係識個人三十頭,做炒股,跟住買樓收租退埋休,成日見佢中環啲商場行嚟行去,無所事事咁。」

網民認為,只要手持足夠物業,便可盡快成為全職收租業主,每天過著無憂無慮的退休生活。(圖片來源:unsplash)
網民認為,只要手持足夠物業,便可盡快成為全職收租業主,每天過著無憂無慮的退休生活。(圖片來源:unsplash)

收租賺錢四式

每個業主想賺取更高的租金回報,除了物色受歡迎的潛力物業,亦要學懂按揭開支,計算長期利潤,才算一個稱職、專業的「收租佬」:

1) 針對客源搵筍盤

最大路的租盤,大多數來自鐵路沿線屋苑,既吸引上班族租住,部分大型藍籌屋苑擁有完善管理和生活硬件,對家庭租客有更大吸引力。

至於市區單幢樓和小型屋苑,由於居住密度較低,提供較高的私隱度,因而吸引不少外籍租客入住,部分租客亦會追求附帶天台或露台的單位,這類單位叫能力亦可看高一線。

另外,一般有小朋友或飼養寵物的租客,對新界村屋或可養寵物的屋苑需求甚大,他們傾向尋找優質校網、戶型較大或連地下花園的單位,是市場上的潛力客源之一。

不得不提,只要揀選具升值潛力的地區或屋苑,日後放售時便有機會賺取更多的樓價升值利潤。

「物業愈接近逞要商業區,愈容易吸引實力派租客和外籍人士,每月收租亦較穩定。部分大單位亦可以考慮分租,進一步提升租金回報。」

2)按揭成數限制多 宜預留資金

目前,金管局規定,價值1,000萬的收租物業的最高按揭成數只有5成,亦不能申請按揭保險,令打算買中高價物業的業主需預備更多首期資金。

坊間亦有建議揀選較高現金回贈的按揭計劃,從而抵銷律師費、代理佣金等開支,為自己額外置業時保留更多資金流動性。

3)通過銀行壓力測試

相比自住用途的按揭申請,普遍銀行對買樓收租的買家的壓力測試會較為嚴格,這部分較考驗業主的負擔能力。

特別是供款與入息比率(DTI),規定每月供款不可高於入息4成。在現時壓力測試下,有關供款更不可多於入息的5成。

4)計算收租回報

要成為專業收租業主,當然要避免做蝕本生意。第一步,計算最基本的預期租金回報率時,參考以下計算方式:「月租X 12個月/樓價」。

準備收租大計前,宜列明各項物業投資成本,常見買樓收租常見包括:

  • 總按揭開支(本金+利息)
  • 律師費
  • 查冊費
  • 印花稅
  • 代理佣金(約樓價 1%)
  • 按揭保費

若想進一步得出收租物業的淨租金回報,便需要扣除買樓時的印花稅、代理佣金、裝修費、釐印費、管理費及差餉等雜費開支,才能如計算更準確的淨租金回報。

「淨租金回報率 = 全年租金回報/買樓總開支 x 100%」

提提大家,一般自住業主可選用按揭保險,以提高按揭成數購入單位;然而,該單位作為出租用途,銀行很大可能要求業主退出按揭保險計劃,才能夠合法出租單位。

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