97年投資輸300萬後翻身 如何再賺1,000萬 | 理財個案 | 經一專欄

理財個案經一專欄】讀者於1997年於樓市股市共蝕去300萬元,自此投資態度轉趨審慎,只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行,現請教諗Sir如何手持的現金増加被動收入,重整投資策略。
撰文:諗sir | 圖片:新傳媒資料室、unsplash

諗sir:

你好!最近有幸拜讀諗sir的文章,反思自己一直以來對理財的概念實在太枯淺、太落伍,希望能立即重整投資策略,用有限的時間及借貸力,重新規劃退休前準備。
本人及丈夫現年48歲,二人月入各約55,000元,合共11萬元,工作穩定,可做到退休。
育有一兒17歲,現於外地升學,另夫婦二人均要供養父母,由於開支不少,每月只可儲蓄約20,000元。
由於1997年於樓市和股市共蝕去300萬元,自此投資態度轉趨審慎,只懂把辛苦工作得來的儲蓄放進銀行,靜待機會。
資產方面,本人單名持有一個三房自住物業,2006年以310萬元購入,樓齡18年,月供13,000元,市值1,000萬元,仍欠銀行50萬元,從未加按。

現金180萬元做港元定期收息;房地產信託基金(REIT)100萬元,年息5厘,每月收息4,000元;股票30萬元;外幣30萬元;教育基金現金價值30萬元;兩份人壽保險現金價值75萬元。
由於手上定期差不多到期,故希望利用手持的現金増加被動收入,幫補開支。
另外這幾年一直想買車位或用丈夫名字購買第二個物業,可惜錯過了良機,請問現在是時候嗎?若不,該如何部署?
希望能得到諗sir指點迷津!

讀者黃太上

重新規劃理財投資策略

讀者人工不高不低,發達無佢份,一生求穩定,其實這類人儲樓逐間上最好。

先把樓市升幅加按套出,1,000萬元樓可按六成,減去尚欠銀行50萬元,實得550萬元,每月按揭供款因此升至約23,000元(6÷2.59*×10,000)。

讀者需否要擔心樓價下跌會否令銀行call loan?

首先讀者按出的錢買債為主,跌極有個譜。如不用此方案,此等銀碼暫未有更高保證性的方案。

債基方案雖有槓桿,讀者可只將550萬元當中之120萬元投入,收15至18厘年息。

另120萬元買低波幅只派8厘,平均下240萬元收息約12厘,月收約24,000元,已夠cover按揭新增之供款。

若資金高達800萬至1,000萬者,可棄債基而用直債,渣打保證7厘派息之直債,加上槓桿東亞或大華銀行發行之直債,整個直債組合保本地收8厘可預期。

投資買債基或直債

而無論債基或直債,都可由少加碼至大,息率大致不變,讀者可逐步試買,收得息好再加碼。

無論現金是500萬元以上還是以下,都有階梯通向更高被動收入之路。

至於有剩的310萬元(550-240),可用老公名以120萬元做首期,買600萬元附近價碼樓。

轉名再買樓租出

付了首期後由租客幫手供,10年後供款少了,開始月月有淨現金流出,就是讀者退休所用的錢。

至於第三間樓,要待現有樓價再升、或按揭結欠少於50%,可將租金轉為核實收入幫手批到按揭買第三間樓;

如夫婦間無「人頭」,可能就要內部轉名去騰出一個「人頭」去減稅。

做好上述有三樓在手,而現金剩100多、200萬元,加上夫婦原有資金,十年後計夠平穩過餘生。

理財知識的重要性

當然如早在30歲懂此學識,現時起碼三間過1,500萬元的樓在手,而且是供滿了的,根本可以隨時唔做,又或者返工當玩亦可。

欠缺理財知識,就令人要打多十幾年工去彌補。

另外,筆者發現近期個案中查詢車位的人上升,這對經營一批垃圾貨的車位經紀可是喜訊。