養「樓」防老

養「樓」防老

近日和客戶規劃退休安排時,提及政府之前推出的安老按揭計劃,即坊間稱為的逆按揭,他在考慮是否將自己正在居住的住宅來做按揭安排。

安老按揭自推出以來,在香港社會未能引起太大的迴響,相信大部分人聽過但不熟悉此計劃。趁早排政府又再推出優化版本,筆者想藉本欄向各位略作介紹,讓大家可以權衡是否值得利用此計劃作退休安排。

安老按揭是香港政府全資擁有的香港按揭證券公司於2011年推出的一項按揭安排,旨在鼓勵銀行向55歲或以上人士提供安老按揭貸款。

一般人買樓,大部分都會通過問銀行借錢的方式購買,即是所謂房貸。但安老按揭則是反轉整個過程,將自己的物業抵押給銀行,向銀行領取固定年金(10年、15年、20年或終身)用作日常生活費安享晚年,或者提取一筆過的貸款應付特別需要。

四項優化安排

在做按揭的同時,借款人依然是業主,可以居住在物業中不受影響。而借款人百年歸老之後,其繼承人可以通過還清貸款贖回物業或者通過銀行出售該物業以償還貸款。

近期政府又推出加強版的安老按揭計劃,其中包括四項優化措施,例如抵押物業毋需是借款人的主要居所,但借款人不可將物業出租;借款人可抵押多於一個物業;共同借款人數目上限由二人增至三人;及借款人可將個人壽險保單轉讓予銀行為額外抵押品。

這個計劃自推出以來反應冷清,筆者覺得與香港租金收入不俗和香港上車難的現實情況不無關係,而且政府還推出「加辣」措施,導致年青人上車難上加難。因此,對於擁有物業較少的家庭,基本不會選擇將自己手中的樓拿去做抵押,以免造成子女埋怨及內部矛盾(當然無子女或與子女關係惡劣則另當別論)。

但如果手中資金寬裕,擁有多套物業,及打理的精力有限,可在考慮後代償還能力的情況下,不妨嘗試此計劃,以減輕現金流負擔,提高晚年生活質素。

保單亦可做抵押金

另外,如果自己手頭有多份人壽保單,亦可以做抵押的附加部分,可以領取到更多的年金之餘,將來子嗣償還貸款時,因為保單已有現金價值抵消,可以減少後代負擔。而未抵押出去的保單,則可以用於繼承給子女作為遺產或者喪葬費等。

安老按揭在香港推出時間較短,接受程度較低,但在英、美等國家,該計劃早已非常成熟及普遍使用。對於一些需要更加靈活的退休安排,或者無子孫後代之長者非常實用,同時對於老齡化加速趨勢的香港,相信可以緩解政府的財政壓力。筆者相信,逆按揭在未來會更成熟,為老齡化的香港社會解決實際性的問題。

下期預告:近年「保單融資計劃」為什麼大受有錢人歡迎呢?欲知秘密,密切留意!