31歲未婚不靠父幹 三年內買多間樓

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諗sir:

本人31歲,未婚, 月入38,000元,因與家人同住,所以開支不算大,積蓄有80萬元。父母月入共70,000元,母親除了自住樓外,更單名持有一荃灣收租物業,現值400萬元。本人持有沙田單位,2016年以380萬元買入,八成上會,每月收租14,000元, 剛好夠供樓,現在物業市場叫價為460萬元。請問諗sir,有甚麼方法可以三年內再買多間樓?或者三年內可以計劃些甚麼?

讀者阿慶

諗sir答

筆者由2012年起已不斷講,銀紙只會愈印愈多,利用按揭先hold樓收住租咁「定額」供樓,10至20年過後供樓只會愈見輕鬆。不過,如借貸人在跌市中沒準備好現金,就會被銀行宣判「突然死亡」。樓市在20至30年的大格局是上升,但業主要計好借貸力,預備三至五年一次的中期回調。

讀者父母還有工作,令讀者多張牌打。

借貸力隨年齡遞減

由於50歲以上人士借貸力要打折,50歲的要比45歲打八折;55歲要比50歲的再打八折;故55歲同45歲比就是64折。而60歲或以上人士借樓按好難,不過,總比已經退休者好。讀者個人借貸力為490萬元(38,000÷10,000×50%×2.59*),

沙田單位已賺80萬元,借貸力亦已消耗62%(380× 80%÷490)。讀者自己獨力再買樓要比重印花稅,加上唔夠借,單名再買暫不考慮。

買返間樓俾父親

由於母親已有樓,只可打父親主意。年青人想發達要點在於不靠父幹,重要掉轉買返間樓俾父親,目標定得高一點,能到的境界自然更遠。父親買樓便毋須付15%印花稅;那不妨在荃灣、大埔、屯門區找些洋房入手,可直接放租,或可改劏房收租。當然做劏房是違反了建築物條例,做就要想清楚。

至於為甚麼不出九龍區買樓呢?

主因是讀者錢未夠,儲蓄只一般,故留意300萬至450萬元的樓就好了。
另外,讀者的沙田樓是不可用作再買樓之收入證明,需有租約及將結欠降至五成之下,再向銀行轉用途,才可把14,000的租金的七成計作收入。
讀者亦可為自己增加收入,從而提升借貸力。

收息不宜用直債或保險

留意銀行借錢會參考稅單,而稅局係接受一個人打多份工,有幾個收入的。

限制員工不接受幾份收入只屬一些公司規定,而銀行批按揭是考慮借貸人全盤收入來源。至於讀者將八成上會的樓偷偷出租,需要認真處理。

由於母親的收租單位買了這麼長時間,有機會可作租金收入證明;加上按揭是批現狀,父親有工作加上家人擔保,讀者再買一樓是可以的。若入手的樓銀碼細,估計不會對讀者構成借貸力的問題。至於手上的80萬元,可在買樓之前作債基再疊增作息口收入,用收息101的套餐E,可以有10至12厘年息。

由於買樓可能是2019至2020年的事,收息不宜用直債或保險,債基疊增對讀者是最適當。

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