大樓換細樓

大樓換細樓 套現買債收息一舉兩得 | 理財個案 | 諗Sir

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【大樓換細樓 套現買債收息一舉兩得】家庭主婦因照顧孩子,不可工作,想賣樓套現投資,希望可以每月收息幫補家計。

撰文:諗Sir | 圖片:網上圖片

諗sir:

你好!本人是家庭主婦,很認同諗sir對投資的看法故來信請教。

本人丈夫是的士司機,月薪約25,000元,家有兩個幼童。幸運早年買入一單位,當時買入價550萬元,現時樓價約850萬元,用作收租,每月租金收入28,000元。

半年前將單位轉按套80萬元現金,現還有490萬元按揭,每月供款22,000元。

本身自住房子是租的,月租13,000元,每月供樓、家庭開支、保險連屋租約50,000元。

現手頭有60萬元現金,因本人要照顧孩子,不可工作,故只有丈夫一人養家,想問一下如何用60萬元作投資,希望可以每月收息幫補家計。

另外,因為現在壓力也很大,故本人亦有想過將物業在三年後放賣,用作投資(因為剛轉按要待三年才可賣)。

估計賣樓後可套現約400萬元,打算將一部分資金買一間400萬元的樓;另一部分想跟諗sir學習投資債基收息。希望諗sir能給予寶貴意見,助本人脫離現時困境,萬分感激!

讀者Pauline

加按當ATM先使未來錢

讀者丈夫一個人工作養三個人,技能無獨特性,都幾困境。

現有資金60萬元,惟半年前加按套現80萬元,即大部分錢係加按得來,家庭儲蓄為負數。

好肯定香港有一大批這類將自住樓當ATM去提款、先使未來錢的人,拜託要改變生活習慣,令財務支出降低。

現時持有單位已經按盡至六成,就算用埋一拆二按爆八成,都只係拎多160萬元出來,倒不如賣樓大增資金,然後將套現所得的一部分去補間細樓。

這樣做一來既可保有一樓,令自己可享受往後樓市升幅;二來,亦可有資金去收息,焗自己儲一點錢。

大樓換細樓 賣樓增加資金,然後將套現所得的一部分去補間細樓。
賣樓增加資金,然後將套現所得的一部分去補間細樓。

大樓換細樓套現

只要讀者忍到幾年唔拆收息組合,那買第二間樓的首期便有著落,只要立定決心,在孩子出身前擁有三間樓重有機會。

當然有人問,如收息組合價跌,會否賺息蝕價?

首先,筆者是沒有既可享高息、而又不會蝕價的方法,只能探討有甚麼投資物的波動較低,以及在跌市後能返回之前高價。

波動低可買個心安,以及令抵押借貸者少被call loan;能返回之前高價,表示這投資物值得守。

相反,不少股票在金融風暴過後都不能返回前價,因股票可低成本無限印出來,而發債一般要抵押品,發債人最後點都要還錢,但股票就唔使。

套現360萬元換兩房樓

因此筆者覺得,讀者將賣樓所得約360萬元(850萬- 490萬)資金,投入收息101的債基疊增方案去收10至12厘年息是合理。

相反,賣樓轉股票,又或賣完樓等樓市跌再買的人,自2010年至今少見好下場。

當然,不少資金雄厚者可以賣走投資樓,變相沽空樓市,但若讀者兩間樓均未買齊,唔好諗全cash當沽空之做法。

套得360萬元後,可將100萬元敘造首期買兩房,目標可選新屯門中心或兆康苑。

80萬元留現金 180萬元買債

另外,80萬元留現金,180萬元投入債基疊增收10或15厘息,可以90萬元入E餐年收10厘,另90萬元入C餐年收15厘一年,那混合後180萬元收12.5厘息一年,即每月收約18,000至19,000元息。

將這筆錢儲起兩年,已有多40萬至50萬元用來再買第二間樓了。

此外,若想八成上會,讀者丈夫須有自己公司或車行聘任他作為的士司機,在有工資證明下才有得傾,這類按揭技巧一時講唔晒,須面談再授。

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