買樓最明智?80後千萬富翁都陷理財死穴  呢啲港人投資通病要避開……

買樓最明智?80後千萬富翁都陷理財死穴 呢啲港人投資通病要避開……

理財

讀者陳先生:你好!本人37歲,太太38歳,兩名兒子8歲及5歲。太太是公務員,月入85,000元,每月儲蓄20,000至30,000元。本人是自僱人士,有一家有限公司。暫時沒有收入,有流動現金約1,000萬元(過去十年努力工作+儲蓄+幸運所得)。

撰文:諗sir| 圖片:[email protected][email protected][email protected]

資產狀況如下:於元朗區有一出租物業(太太為業主),兩房323平方呎單位,估值450萬至500萬元(五成按揭,尚欠250萬元,月供8,600元,租金收入11,000元);於元朗區太太有一出租車位,估值100萬至150萬元(沒有按揭,租金收入27,000元)。

本人於元朗區有一自住物業,為700平方呎三房單位,現值900萬元(五成按揭,尚欠450萬元,月供18,000元)。短期計劃購買車位自用,估計需要150萬至200萬元。本人應該把它和自住物業合併或單獨購買呢?另外,應該full pay還是造按揭較好?

關於未來規劃,目標是產生足夠的退休資產和可持續收入,想請教一下。

A計劃:(一)轉讓自住物業(近親轉讓)給太太,本人購買出租物業(六至八成按揭)作學生宿舍用途;(二)剩餘金額投資於債券持續收息,希望每月產出30,000至50,000元。

B計劃:(一)投資800萬元於債券,以槓桿持續收息,希望每月有80,000至10萬元收息;(二)之後每五至六年,使用收息所得(500萬元)購買工廈或車位作為退休資產。謝謝!

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37歲是「80後」讀者,儲蓄有千萬元,恭喜!然而,讀者太太是公務員,很好;不過不一定可食長糧捱到尾。

買車位方面,早年有人提過天水圍車位,經媒體報道過後,發現當時就屬高位;至於深井的車位也是巿場指標,推得時車市便到尾。

筆者試圖理解讀者本身強弱項,以及家庭理財未來面對之威脅後,筆者認為,讀者要用些簡單而又易拿走的投資物理財。

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買樓是明智

香港住宅其實難拿走的,不過讀者又無話明年要移民,那再買一間樓都屬明智,而出租物業做學生宿舍是可以的。

想做學生宿舍可買800萬元樓,收30,000至35,000元月租,是吸引的。要做現時開始是好時候,讀者由買樓、收樓到裝修,完成後可讓租客搬入,到收租時已是明年夏天。

至於有閒餘資金時,筆者認為先投資債基較好,因債基每月派高息及可隨時買賣。

可用筆者《收息101》課堂教的債基,年派息10厘去體驗一下,12月買,1月就有利息在戶口。收得好才用保本而又入場銀碼大的直債去槓桿,一步步向上走。至於在資金水平未最強時,利用保費融資方法去保本收息,亦屬一法。

最後是讀者需要自己建構借貸力,不應次次借錢就搬太太糧單出來。本個案確實反映了不少港人的理財狀況,無審視自己強弱項、太迷信有15年水晶球,只顧增大自己的收入能力,而忽略借貸力都可助其不少,希望跟讀者探討。

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