理財個案|供樓供到退休仲爭130萬好迷網 提早15年用45萬就可以解決問題?

理財個案|供樓供到退休仲爭130萬好迷網 提早15年用45萬就可以解決問題?

羅先生(50歲)預計在65歲退休,和太太二人的強積金現值共約200萬元,估計到65歲時會累積至約400萬元,再加上現時約200萬元積蓄,相信日後的退休生活有一定的保障,唯一擔心的就是現居在退休時仍有約130萬元的按揭餘額,若在退休時一筆還清,手頭上的退休金便減少了逾20%。

撰文:財智姊妹淘| 圖片:[email protected]

樓按未清 安全系數大減

他時常說資產額除了是衡量財政能力的指標外,也提供了某程度的安全感,在退休時要仍有這麼大筆的樓按未清,相信他的「安全系數」會大減(幾年前加按讓兒子有資金留學,確是打亂了他原來的盤算)!有什麼辦法可減輕還清樓按負擔呢?

羅先生深知可採用投資方法以增加資產,但科網股爆破一役令他差點破產,以後也不敢再涉足股票!儲蓄保險、甚至現時常見的年金這些又可以嗎?這些都是可行的,但現在要投放65萬元以上,才能在15年後取回130萬元,看似不錯,但不要忘記退休金就少了65萬元,對「安全系數」也有影響呢!

那羅先生仍有什麼方法 – 既是風險較低,但回報又較高 – 的方法呢?

保費融資的應用

近期有很多客人探討「保費融資」的各項應用,筆者也認為這可提供一個方案給羅先生,以較具成本效益的方法解決清還樓按問題。

簡單來說,保單融資就以是一份擁有較高「現金價值」的人壽保險抵押給銀行,從而減低整體成本(約為原保費的25%),而這份保單並不會因為已抵押了而減少增長、派息等,由於現時借貸利息極低(年息約一厘多至兩厘,甚至更低),保單的增長較付出的利息為多,便有正回報,造就了一個槓桿的機會,假以時日,槓桿令回報更吸引。

這就像置業一樣將物業抵押給銀行,只付首期,其餘抵押給銀行(付一厘多至兩厘利息),然後將物業放租以賺取租金回報,租金收入減去利息,便是這物業的回報。

保費融資還樓按方案

那羅先生的「保費融資還樓按」方案會是怎樣的呢?

他所需要的首發資金約為45萬元,選購一個172萬元保障額的人壽保險(總保費需付160萬元),在批出保單當日已有保額80%的現金價值(132萬元),以此抵押給銀行,批出現金價值的90%為借貸額(119萬元)。

日後此保單將會跟據172萬保障額來派息/增加現金價值,假設銀行的借貸年利率為2%,在15年後,保單的現金價值為334萬元,若在此時退保,料可取回淨回報127萬元。在這15年的平均年回報為7.6%。以同樣的時間滾存(15年),利用保費融資策略令所需首發資金減低3成。

留意魔鬼細節

真的這麼「筍」?完全沒風險嗎?有沒有「魔鬼盡在細節裏」?平心而論,筆者建議羅先生留意以下細節:

  • 融資的部分是要支付利息的,如果利率飊升,整體回報或會受影響;
  • 保單的派息是否「全保證」的呢?若非保證部分派息不似預期,對整體回報有多大的影響?

但此兩點潛在風險和買樓收租的風險也大同小異啊!筆者建羅先生和理財顧問商討詳情,定下全盤計劃方案!

美聯金融集團高級副總裁 -鄺翠玲 CFPCM

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