買樓何止首期咁簡單|劉啟明

買樓何止首期咁簡單|劉啟明

執筆之時,行政長官林鄭月娥於10月6日發布五年任期內的最後一份《施政報告》,其中一項重點開發「北部都會區」,既可住人又可以旅遊,覆蓋深港口岸經濟帶,打通兩地交融;加上提倡發展新鐵路白石角站,再一次觸動首置人士的「上車」神經線,不禁令市民暇想是刺激樓市的「另類措施」。房屋政策一直以來都是施政其中一項重點,如讀者打算搭「順風車」,同時邊住邊賺,應如何及早準備?

撰文:劉啟明| 圖片:新傳媒資料室、iStock

施政報告2021懶人包|發言重點、房屋及經濟政策、民生福利 一文看清貼身影響(不斷更新)
(圖片來源:新傳媒資料室)

香港地少人多,有強大的剛性住屋需求,不論是市區郊區、私樓居屋、新樓舊樓,偶爾會出現破頂成交的利好消息,容易產生「早買早享受,唔買貴兩球」的羊群心理。

其中兩房單位更為搶手,呎價相對容易創新高。

在資產升軌週期,單憑收入難以追上樓價,「上車」仍有一定難度,即使政府目前有特定措施幫助首置人士,但支出仍是不菲。

保持TU健康

故在決定買樓前,重中之重是做足功課及籌備足夠資金,始終簽約後是沒有「冷靜期」的,想後悔便要賠雙方訂金及經紀佣金,稍一不慎隨時置業夢碎。

最近收到讀者來函,雖然想購買未補地價的二手居屋,但筆者在計算負擔能力時,發現他們只預備了首期、裝修、佣金、律師費等支出,完全沒有考慮到印花稅支出近30萬元。

可能是首次置業的關係,事前並沒有做足功課,萬一衝動簽訂了臨約,短期內仍未準備足夠的印花稅,很大機會出現「撻訂」情況。

特別是購買未補價之居屋,由於樓價有所折讓,要注意的事項較私樓多,相對容易中伏。

筆者建議除了準備首期最少5%外,也要額外準備多10%至15%樓價資金,才可較順利完成整個物業交易,以免中途出現周轉不靈情況。

特別是「上車一族」,通常都要申請按揭。惟財務機構(通常是銀行)絕非善堂,不會保證必借,而其中一個重要評估指標是信貸報告,用以證明你是「有借有還人上人」。

筆者建議讀者們簽約前先自行查閱環聯信貸資料庫 (TransUnion,TU),如評分是屬於首三個級數「A」、「B」或「C」,銀貸機會很高。

相反,如評分是屬於尾三個級數「H」、「I」或「J」,幾乎可以肯定沒有任何機構願意向你貸款。

萬一目前評級過低也不用慌張,只需將買樓事情稍作延遲,集中重整信貸紀錄,未來每期按時還款,都有助借貸人的信貸狀況復原,進度良好的話,通常半年時間可令評分上升。

(圖片來源:iStock)
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準確計算每月負擔能力

筆者認為,即使今天準備了足夠現金流,TU亦保持高評分,也不保證可以簽約上會。

一般流程通常是先簽臨約再搵按揭,即是說已「洗濕個頭」,而銀行方需要評估物業目前的價值,以及你未來的還款能力,才會決定最終的按揭成數。

正面的影響因素有包括估足價、收入夠、過壓測、低負擔比率等,若以上任何一個因素出現「紅燈」,或會影響整個按揭審批,嚴重的話甚至未能上會,取消整個物業交易。所以財政上較緊拙的人,買樓切勿輕舉妄動。