恒基韓家輝 從供應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎

恒基韓家輝 從供應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎

疫情放緩,近期新盤銷售熾熱,預期一手銷售價量齊升,發展商勢必因應市況,調整銷售策略。恒基物業代理有限公司營業(二)部總經理韓家輝表示,旗下新盤銷情熱烈,年內推出三個新盤,至今累售可發售單位約八成。營業(二)部即將推出另外兩個項目,計劃明年推出五個新盤,韓家輝預期樓市平穩發展,並從供求及經濟因素,解構樓價不跌之謎。

撰文:經一編輯部|圖片:新傳媒資料室、由受訪者提供

近日港鐵及新世界發展的大圍上蓋物業柏傲莊I開售,成為年內開售新盤的收票王,超額認購達57倍。韓家輝說:「柏傲莊I熱賣,對市場帶來正面影響,反映買家對樓市前景有信心。」恒基地產旗下西營盤新盤藝里坊•2號剛於10月11日推售10伙,定價由584.1萬至787.4萬元,扣除發展商提供的最高4%折扣,折實呎價介乎27,424元至30,519元,而該盤累售142伙,佔可發售單位約81%。

年底前推兩個新項目

剛過去的國慶中秋長假期,多個新盤推售,市場一片熱鬧,藝里坊•2號及北角新盤維峯•浚匯均錄得項目的呎價新高。今年初以來,恒基營業(二)部合共推出三個新盤,包括西半山THE RICHMOND、利奧坊•曦岸及藝里坊•2號,推盤進度及銷售情況未受疫情影響,累售伙數佔可發售單位約八成。「疫情於年初爆發,公司花了很多時間研究防疫措施,而我們是最早推盤的發展商之一,THE RICHMOND反應熾熱,至今累售伙數佔可發售單位約九成。」

隨後推出的利奧坊•曦岸及藝里坊•2號亦有不俗成績,兩個均是舊區重建項目,故加入不少特色元素,提升吸引力。利奧坊•曦岸位於大角咀,該項目共有七期,規模龐大,項目融入周邊環境,並且找來國際知名的設計師以Arty Green為設計靈感,園林設計及會所均別樹一幟。至於藝里坊•2號,與毗鄰的藝里坊•2號,被附近的舊樓包圍,恒基於2018年開始打造「ARTLANE藝里坊」,邀請多名本地及國際知名藝術家,設計出逾20幅壁畫,成功令該區活化。

恒基韓家輝 從供求應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎
大角咀利奧坊共七期,今年推出第三期利奧坊•曦岸,圖為展銷廳。

「以今年首三季而言,營業(二)部樓盤的銷售情況,符合年初的銷售預期,第四季主要看經濟情況。」今年餘下時間,營業(二)部仍有兩個新盤推出,包括計劃於11月推售的尖沙咀德成街項目,間格由studio至三房;另一個是鴨脷洲大街項目,提供studio及一房單位,兩個項目合共提供約310個單位。

「這兩個項目鄰近地鐵站,並以中小型單位為主,價錢亦能配合市場需求,大部分單位定價於1,000萬以內,賣點方面暫時容許我『賣關子』,我們盡量做到每個新盤都有獨特定位。」

賣樓策略方面一直是分批推售,首批大多是貼近市價,提升吸引力,然後循序漸進,因應市場需求定價,韓家輝笑言是健康加幅。根據中原成市領先指數,本港9月底樓價按年下跌約2%,縱使受到社會運動、新冠肺炎及中美關係夾擊,樓價仍然相對堅挺,韓家輝從供應、需求及經濟三方面分析情況。

恒基韓家輝 從供求應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎
韓家輝(左二)出席新盤推售活動。

按揭保險勁升逾倍

在供應方面,本港每年一手市場供應僅介乎10,000至20,000個單位,供應遠遠追不上需求,雖然政府多年努力覓地,但歷任特首也無法解決土地供應不足的問題。至於需求方面,本港人口持續增長,平均每年約50,000多宗結婚,這些年輕夫婦均有置業需求,即使計及居屋供應,仍未能完全滿足需求。「每當有比較重大的事情發生,令樓價下跌5%至10%,已有很多人跑出來買樓,可見需求有多強勁。地產市場雖然偶有調整,但跌幅達兩成至三成或以上,十多年來都沒有發生過。」

政府於2019年放寬首置按揭保險,令首次置業人士購買800萬元以下的單位,可以只付一成首期,令不少人因而有能力「上車」。統計數字顯示,今年首九個月,批出的按揭保險達逾34,000宗;去年同期約13,000宗,按年增長達1.6倍,還未計及發展商提供的按揭宗數,同樣反映市場需求強勁。

移民未必劈價賣樓

新冠肺炎不其然令人想到「沙士」,當年樓價大幅下挫,造就置業良機,不少仍未「上車」的港人均期待再有這樣的機會。「1997年金融風暴令經濟下行,千禧年科網爆破,令樓市積弱;再加上『沙士』沉痛一擊,才令樓市累跌近六成。」

當年實際年利率高達14%,現時僅1%至2%,供樓負擔低,而且約六成業主經已清還所有按揭貸款,因此持貨力較強,基本上沒有業主急於劈價賣樓。「有人說移民潮會影響樓市,但沒有正式數據,即使一部分人移民,也未必一定會劈價賣樓。」至於經濟情況方面,今年受新冠肺炎影響,經濟當然向下,因此要看港府施政報告及中央政策,是否對經濟帶來刺激作用。

此外,第一期「保就業」經已完結,市場預期失業率將會上升,韓家輝認為除非出現大規模失業;否則,對樓市影響不大,而現實是不同行業發展各異,航空、旅遊受影響相對嚴重;而超市、網購卻成為逆市奇葩。「社會運動及新冠肺炎相繼出現,還有甚麼事情會影響樓市,我暫時未看到。」韓家輝說。

他個人看好大灣區的發展潛力,香港是區內其中一個城市,而本身亦有獨特性,故樓市前景仍然不俗。在集團的層面,恒基積極參與買地,包括購入美利道及多幅啟德的地皮,同時收購舊樓重建,現時集團於市區及新界農地的土地儲備,於本港眾多發展商之中,排在前列位置。

恒基韓家輝 從供求應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎
韓家輝表示,年底前將推出兩個新項目,分別位於尖沙咀及鴨脷洲。

為三地首富打工

韓家輝年僅13歲便往英國留學,父親是醫生,但父母從來沒有表示期望他成為醫生,而他化學成績不佳,因此升讀大學時沒有選讀醫科,而是修讀測量。大學畢業後,他計劃返港考取特許測量師的牌照,然後再到英國深造,但後來找到工作,便一直工作至今。

部門首名員工

「我1986年加入高德(Collier Petty)測量師行,當時人工3,000元,扣除吃飯、交通及雜費,所剩無幾,後來自己搬出來住,還租住過類似『劏房』的小型單位,所以儲蓄了一段時間才能買樓。」

他的第一份工作,主要做估價及顧問等專業工作,也涉足物業投資的範疇;其後先後出任信和置業聯席董事,以及英資高富諾集團亞洲區執行董事/發展部董事總經理。他曾到世界不同地方工作,由東南亞、中東至歐美均有涉獵,例如他曾到台灣工作數年,拓展當地業務;其後亦有機會前往處於開發初期的越南、以及當年外國人不易到訪的沙特阿拉伯,令他大開眼界。

他於2013年加入恒基,是營業(二)部的第一名員工,初期借用隔離部門的員工,然後慢慢招聘人手,至今團隊達40多人。「我喜歡同事multi-task(多功能),讓他們接觸更多範疇,懂得多一、兩項技能,有助員工本身的發展,對公司也有好處,當有同事生病或離職,可以幫忙兼顧工作,避免出現真空期。」

恒基韓家輝 從供求應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎
韓家輝(後排左一)當年代表一眾業主出售金龍中心地皮予恒基,20多年後,再次經他以近44億元成功售出此項目。

韓家輝的部門人手增長40倍以上,若以他負責的項目計算,七年來的銷售金額,增長同樣可觀。除了銷售住宅外,韓家輝同時負責多宗大額買賣,包括整幢物業及土地,數年來九宗買賣合計約360億元。韓家輝在恒基營業(二)部首個負責的住宅項目是維峯,當時未有新盤銷售規管,自從規例出台,發展商推售新盤要多做很多工夫。

回顧30多年前,他指賣樓主要講付款條件及物業位置,現時則愈來愈多「花臣」,無論設計、物管及創新均要詳細策劃,市場變得複雜(sophisticated)。「雖然較以前難做,但是這樣才有進步,每個項目對我來說都是挑戰,盡量做到每次都有新元素,是市場上未有,為顧客帶來驚喜。」

項目獲旅發局推介

韓家輝坦言,加入恒基以來,藝里坊•1號及2號的印象最深,獨特之餘能夠活化社區,並且獲得香港旅遊發展局推介。「坦白說,我對藝術認識不深,這是來自同事的建議,而我全力支持,雖然藝術非常個人化,但卻擁有無形的感染力。」

韓家輝有三大靈感來源,首先是團隊的「腦震盪」,包括老闆、管理層、部門員工及項目管理的同事。由於近年較多年輕人「上車」,他們透過不同渠道與年輕人溝通;此外,公司奉行ESG(Enviroment、Social Responsibilites及Governance),也為他們帶來新主意。

「我先後為新加坡首富黃志祥、英國首富威斯敏斯特公爵(Duke of Westminster)及香港首富李兆基打工,真的非常榮幸。」韓家輝說。

恒基韓家輝 從供求應、需求及經濟三方面分析樓市 解構樓價不跌之謎
藝里坊•2號及藝里坊•1號,被附近的舊樓包圍,韓家輝的團隊想到以藝術活化。

延伸閱讀:中原施氏父子對談專訪|施永青對兒子讚口不絕 施俊嶸:必須超越父親年代的規模

延伸閱讀:太古坊著重社區營造 照顧上班族身心健康