年尾新樓現撻訂潮 何文田豪宅買家慘輸2,500萬離場
美國聯邦儲備局再加息0.5厘，香港最優惠利率跟加0.25厘屬市場預期，短期樓價仍有下調壓力。
另一方面，本港防疫措施進一步放緩，經濟逐漸復常，與內地免檢疫通關更添憧憬，若通關利好消息儘快落實，將會有助提振經濟。
代理預料，2023年首季樓市或有回暖跡象，成交量有機會由谷底稍為回升，重現「小陽春」。
君柏買家撻大訂
不過，12月主要新盤共錄逾10宗取消交易或撻訂，最新一宗來自長實集團（01113）及帝國集團合作的亞皆老街新樓君柏。
根據一手成交紀錄冊顯示，屋苑第5座18樓A室，實用面積1,624平方呎，原於2017月9日以3,957.7萬元成交，買家當時採「先住後付」付款方法，惟買家已取消交易，估計逾五年來已合共繳付樓價約33.75%，是次撻大訂料已遭發展商沒收，估計涉資1,335萬元。
「先住後付」是一種延長成交期的付款方法，通常適用於豪宅單位或獨立屋等大單位。
當買家簽署買賣合約時，需要先付樓價若干成數的訂金，剩餘金額則需於指定年期過後繳付，讓買家不用即時供款，便可入住單位。
「先住後付」最吸引人之處，是買家可以小部分首期去置業，並且有較長的時間去安排餘額資金。
雖然大部分先住後付入住期間所繳付的金額，能夠在樓價中扣除，但買家仍需要更仔細財務規劃，才能完成整個付款程序。
更甚的是，是次買賣中買家需付樓價30%買家印花稅（BSD）、雙倍印花稅（DSD）「辣稅」，合共涉約1,187萬元。
換言之，相關買家今次退場，遭殺訂金額和當年的「辣稅」支出，料合共涉約2,522萬元。
根據當年君柏買賣文件顯示，登記買家姓王（Wang），雖然持有香港身分證，但報住地址位於江蘇省揚州市，估計為「新香港人」。
2023年中樓價再跌1成
今時今日，花2,522萬元，足夠購買藍籌屋苑鰂魚涌太古城一個「樓王」級的三房套房單位。
最近太古城的成交個案中，一個美菊閣中層A室，實用面積1,114平方呎，三房套房連工人房間隔，座向東北，望東九龍海景，以交吉形式2,100萬元沽出，呎價18,851元。
利嘉閣研究部主管陳海潮認為，近期新盤交投市况下滑的勢頭加劇，部分財力不足或受自身問題影響的買家，寧願毅然「斬纜」取消交易或撻訂。
他估計，2022年總體新盤取消交易或撻訂數字，與2021年全年相若，即維持在約465宗水平。
即使是中小型單位，一樣有撻大訂個案。位於將軍澳日出康城9C期OCEAN MARINI，11月錄得一宗撻大訂，為第1B座26樓B室，實用面積547平方呎，屬兩房間隔，原於2020年4月以937.5萬元沽出。
惟單位已終止買賣合約，料買家遭沒收樓價20%的訂金、即損失約187.5萬元。
不過，單位翌日再以937.5萬元成功再沽出，呎價17,139元。
另外，屯門帝御•金灣亦錄一宗撻大訂個案，料買家遭沒收樓價15%訂金。
涉及單位是3座8樓19室，實用面積487平方呎，兩房間隔，單位原於2020年8月以682.01萬元沽出，買家選用建築期付款計劃，要在發展商發出入伙通知信後起14天內，支付餘下樓價的85%，惟單位11月初已終止買賣合約，涉約102.3萬元。
仲量聯行日前發表香港樓市回顧及展望，該行香港主席曾煥平預期，2023年中小型住宅資本價格將再下跌10%；豪宅價格則會下跌5%至10%。
發展商須折讓促銷
他解釋，置業需求疲弱，導致已落成的貨尾單位於9月急增至14,700伙。發展商要增加折讓幅度以促銷，近期推售的新盤，已較同區的二手單位均價低約7%至13%。
他又認為，雖然目前內地的防疫措施有放寬跡象，但經濟仍然有待復甦；加上受到中美角力等不同因素影響，所以內地通關雖有助帶動樓市，但資金未必會即時流入，對樓市復甦不會即時見效。
利嘉閣地產總裁廖偉強則認為，來年市民對樓市的關注點，將不會繼續纏繞在息口問題上，早前持觀望態度的買家，會相繼入市。
而現時市場聚焦於內地逐步放寬防疫措施，而香港亦達致變相「0+0」，兩地人流物流，以至經濟商業的流動都會加快，對香港經濟復常絕對有幫助，同時亦可提振樓市。
新香港人轉買中小型單位
上文提到，亞皆老街新樓君柏取消交易的買家疑似為「新香港人」，他們的購買力及持貨力，備受市場關注。
另一個「新香港人」的置業取態，是開始轉為主攻銀碼較細的中小型住宅；再者，他們鍾情的物業位置，亦不一定是一些最核心或指標性的地區和物業。
印花稅負擔與首置港人看齊
另一方面，特首李家超在《施政報告》中表示，向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅。其印花稅負擔，與首次置業的香港永久性居民看齊。
如在2022年10月19日或以後在港置業，可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業，申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅。
政策令優秀人才及具實力的高端人口來港，相關人士大有可能成為豪宅市場的買家或租客，從而刺激他們對香港住宅的需求。
其中一宗是位於大嶼山東涌。美聯物業高級分區營業經理李錦榮表示，東涌東環2B座中低層3室，實用面積479平方呎，兩房間隔。
原業主屬外籍人士，因決定離港回國，叫價720萬元放盤，及後累減100萬元或約14%，以620萬元易手，實用呎價12,944元，買家為新香港人，並以首置名義入市。
原業主於2015年，以607.3萬元購入，持貨約七年，賬面獲利12.7萬元或約2%；惟計及使費後，料明賺暗蝕18萬元或約3%離場。
「新香港人」成為近年香港樓市的生力軍。每年平均有近80,000名新香港人，從內地來港定居，當中估計不少屬月入30,000元或以上的專才。
他們部分在港住滿七年，取得永久居民資格後便會買樓，成為樓市重要購買力。
若此趨勢持續，可望抵消BNO移民潮對樓市帶來的不利影響。
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