火險懶人包│香港業主最關心7大範疇：屋苑包埋火險未必夠？拆解銀行要求、常見索償及保障範圍
什麼是火險？銀行要求必須買？
所謂「火險」，其實是樓宇結構保險的俗稱，保障範圍主要包括火災導致的損毀，並延伸至颱風暴雨、洪水、甚至山泥傾瀉等自然災害。由於物業已抵押給銀行，銀行必須確保樓宇一旦受損仍可重建或維修，因此多數會規定按揭買家必須購買火險，並每年提交有效保單。
從保障範圍看，火險大致分兩類：
- Fire Insurance（指定範圍）：只涵蓋列明的項目，未列明的均不受理。
- Property All Risk（全險）：除豁免條款外均受保，保障最廣，保費亦最高。
若樓宇因意外需重建，保險就會成為銀行收回按揭風險的最重要保障。
結構 vs 室內財物 保障差天共地
火險產品一般又分「結構保」與「家居財物保」：
- 結構（Structure）：只保四幅牆、天花、地台等最基本建築結構，銀行要求的通常是這一類。
- 室內財物（Content）：保障再延伸至家具、電器等個人財物。
換言之，如果只是為「滿足銀行要求」，基本結構保已足夠；若要保障自己家當，就要額外購入「家居財物保」。
不少網民都曾分享按揭與火險的「殘酷現實」：就算間屋全被燒毀，按揭仍然要照供。
火險賠償的優先受惠人是銀行，目的在於確保物業能復原，維持抵押價值。如果日後因失去住所而無力供款，銀行仍會循一般追收程序，包括拍賣殘餘物業、扣除保險賠款，再向借款人追討差額。若最後仍無力償還，不排除會涉及破產。
換言之，火險不是替借款人還貸，而是保障銀行。這是火險制度最容易被誤解的一點。
火險保障差異
市面上火險產品眾多，表面條款大同小異，但細節差異不少。
1. 保障範圍不同：大部分產品涵蓋火災、暴風、洪水等，但有些並不包括山泥傾瀉。例如部分保險公司會列明相關損毀不受保。
2. 火災成因限制不一：一般鍋爐、煤油爐爆炸均受保，但漏電、短路造成的損毀部分計劃會排除。
3. 額外保障：部分產品包括清場費、建築師、測量師等顧問費用，適合樓齡較高或管理複雜的物業。
一般而言，自負額普遍為每宗意外 $1,000 至 $3,000 起；山泥傾瀉則可能 $10,000 或以上。部分公司採分級制度，例如以樓齡決定自負額：樓齡愈新，自負額愈低，反映風險較細。
目前，市面保費一般介乎 按揭貸款額的 0.08% 至 0.15%；部分產品更低至 0.035%；銀行則大多採用 約 0.1% 的定價。
影響保費最常見因素
- 樓齡愈大風險愈高（40–50 年樓齡以上多不承保）
- 唐樓、村屋一般較貴
- 保障愈廣、保費愈高
銀行有時會提供火險折扣作「按揭優惠」，但未必是最便宜或保障最廣的一個，買家可自行比較。
屋苑管理費已包括火險，仲要另外買嗎？
多數新屋苑的管理費已包括全幢火險，按揭時可以毋須另買，但須留意：
個別銀行要求借款人主動申報，如未提交證明，銀行可能會「自動」替你投保一次，費用由借款人承擔；屋苑購買的通常是全幢結構保，不包括個別單位的家居財物，如需保障家中財物仍要自行買。
其他保險公司一般查詢如何索償火災損失？
參考公益法香港資料，相關人士可就火災所導致的人身傷害或財產損失提出損害賠償的申索。首先要提出申索，你作為原告人須向法院證明被告人有所疏忽或違反法定責任，亦要證明火災的發生是因為被告人違反了他們需履行的責任。
當公共機構對火災的起因進行調查時，將查明過失者的身份及其過失行為。未來你及／或你的法律代表或可取得調查報告以協助索償，包括確定向誰提出申索。
若火災並非因租客疏忽或違反租約而引致，租客通常毋須負責維修因意外造成的損毀，相關維修費用一般由業主承擔。
在租約沒有明確表明責任歸業主或租客的情況下，業主沒有責任把整個單位重建及恢復到租賃時的狀況，因為業主可依賴天災/不可抗力或其他介入行為的法律原則。
即使業主有購買保險，如家居財物保險，該保單條文有可能具有免責條文，亦需留意受保額。受保人應盡快向保險公司通知，因為一般保單可能以通知意外的時限作為是否賠償的條件。另外，即使業主得到賠償，業主也沒有義務把整個單位重建或恢復到租賃時的狀況。
向誰提出疏忽及人身傷害索償？
你向哪一方提出訴訟取決於哪一方對你負有謹慎責任（duty of care）。具體情況須視乎火災是如何發生，以及造成傷害或損失的原因而定。
例如，業主立案法團可能在選擇承辦商時存在疏忽責任，招標程序未有按照履行謹慎責任的標準而進行。進行裝修工程的承辦商則可能因沒有確保已採取適當的防火安全措施，或遵守與防火安全相關的行業或法定標準而負上責任。
此外，火警的起因以及火勢蔓延，亦可能各自涉及各方的不同疏忽行為。至於你能否起訴這些人士或法人取決於他們是否對你負有謹慎責任以及他們的行爲是否有造成你的人身傷害或損失。
總括而言，這些細節都需要經過正式調查及根據所得證據進行判定。在採取法律行動前，應先聯絡你的保險公司及／或尋求法律意見。
*上述資料僅供參考，不構成法律意見。如需具體法律建議，請諮詢專業律師。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
