北都片區發展其實可以有一套緩衝發展節奏的短期租約思維

商業

Jan 8 2026

如果土地識講嘢，佢會話：「唔好等我起好先用我！」

在房地產市場氛圍審慎、政府地價收入進入緊絀周期之際，如何在不動搖整體規劃方向的前提下，讓北部都會區土地在發展過程中保持「被善用」狀態，反而成為一門值得深究的治理學問。

長跑之中，也需要節奏管理

北都的片區發展模式，從批地、設計、基建、施工到落成，往往耗時多年。若整個片區在不同施工階段之間，只能處於「未到我、我唔郁」的狀態，無論對政府、發展商，還是周邊社區而言，都是一種資源沉睡。換一個角度看，土地其實並非只分「已落成」與「未發展」兩種狀態。在長遠用途已明確的前提下，是否可以在發展過渡期内，引入一套制度化、可控、可回收的短期用途機制，為整體項目增加彈性與協作空間？

從啟德經驗看短期用地的「隱藏價值」

回顧2000年代初筆者參與管理的啟德發展用地，整片前機場用地連同跑道及停機坪，總面積約達320公頃。在頂層規劃仍處於推演和尚未定案階段之時，同樣面對一個問題：如此大面積的土地，是否只能「等定案、等發展」？若以「地盡其用」為原則，短期用地其實可以承載諸多兼具經濟與社會價值的功能，且不會影響長遠發展方向。例如，利用跑道的開揚位置設置大型戶外廣告燈箱，憑藉其橫跨九龍與港島視野的地理優勢，為政府帶來可量化的短期收益；亦例如，結合該區三面環海及防波堤特性，發展陸上遊艇展銷業務，既吸引高端客群，同時又避免對市區交通造成額外壓力。

北都片區，其實可以多一層「過渡智慧」

將這種思維套用於北都片區發展，政府其實可以考慮在批地條款中，為承批人預留有限度的短期分租或臨時使用權限，範圍覆蓋尚未施工或待整合的用地部分。例如，片區間共用的臨時停車場、建築物料及設備暫存區、短期商業展示設施，甚至配合招商與社區互動的期間性展覽活動。對發展商而言，這能為漫長的發展周期提供一定程度的現金流與運作彈性；對政府而言，可提早釋放土地協作價值；對社區而言，則意味着北都並非一個「十年後先有感覺」的地方。