業主須履行物業稅務責任︳馮南山專欄

稅局明確指出即使物業全年空置或自用，只要收到報稅表就必須按時遞交，此規定覆蓋所有業權情況：個別人士全權擁有的物業需填報BIR60表格；個別人士與其他人士聯權或分權物業適用BIR57表格；而法團及團體持有的物業則須透過BIR58表格申報。
稅務局按應評稅淨值的15%徵稅，一般為租金收入扣除三大項目後的餘額。
三大扣除額分別是：實際繳付的差餉、無法追回的租金，以及租金減除前述兩項後餘額的20%的法定修葺及支出免稅額。

物業稅具特定節稅空間

更值得關注的是，選擇「個人入息課稅」，可將租金收入和出租物業的按揭利息支出與其他入息合併計算，享受其他扣除額，比如自住居所貸款利息、子女免稅額等項目，往往能顯著降低整體稅負。

此項選擇權，只需要在填寫BIR60表格時勾選即可生效，稅局會自動採用最有利方案評稅。
2024/25年度薪俸稅寬減措施，並不適用於物業稅，出租業主唯有透過個人入息課稅，才能間接受惠。
此外，一般情况下，有限公司的收入，扣除實際發生的合理經營成本費用後的利潤，應申報繳納利得稅，符合條件的話，利得稅稅率可以低至8.25%。
如果透過有限公司持有物業，同等租金收入對應的利得稅可扣除項目，有機會比由個人持有的情况下，物業稅可扣除項目更多。
稅率及可扣除項目差異雙重疊加後，租金收入的稅務成本有機會下降。此外，透過公司持有物業，轉讓物業時亦可以合理節省印花稅。

業權變動須申報

業權變動與通訊地址更新常成申報漏洞。法規要求業主在出售物業或更改地址的一個月內必須書面通報稅務局，法團業主若物業用途變更（如由自用轉為出租），更須在30日內提交變更說明；否則，可能影響稅務豁免資格。
租務文件保存則是業主最常疏忽的環節——稅務局有權追溯七年內的租賃紀錄，業主必須妥善保留租約副本、租金收據、差餉單據及追租法律文件。
業主須特別留意，違規代價遠超預期。未申報租金收入者，除需補繳稅款外，最高有機會被處以10,000港元罰款及少徵稅款3倍的額外罰款；倘若被認定蓄意逃稅，甚至可能面臨刑事檢控，最高刑罰為監禁三年及罰款50,000元。

隨著香港物業市場回暖，稅務合規已成資產管理的核心環節。
業主與其被動應對申報義務，不如主動將稅務規劃納入投資策略，建立系統化租務檔案管理，並善用個人入息課稅的合規節稅空間。
當每一份租約都轉化為可驗證的稅務憑證，物業投資方能真正釋放持久現金流的價值。