財政預算案 「麵粉」充裕「麵包」無憂
住宅供應：數字充裕，結構待優化。
去年樓價已回升約5%，消化了減息、「撤辣」等利好因素，今年難現雙位數增長。
高端人才通行證計劃（TTPS）人才持續帶來實質需求；加上人民幣升值增強內地買家購買力，以及租金累升令「買平過租」邏輯浮現，支持樓價溫和向好。
然而，發展商還有貨尾庫存；加上未來供應充裕將限制升幅，預計2026年樓價僅升5%至8%，屬審慎樂觀。
值得關注的是支撐因素能否持續：美息走勢、高才通及非本地畢業生留港/回港就業安排（IANG）政策延續性、人民幣強弱，將主導後市走向。
加辣免對上車客造成誤傷
豪宅「加辣」：針對性調控，影響有限。
針對今年1月至2月逾億元豪宅成交按年激增3倍、涉及資金超過66億元的熾熱情況，政府推出分級印花稅調整。
此舉精準針對頂級豪宅市場，避免全民「加辣」對「上車」客造成誤傷。
對發展商而言，這是產品設計調整的訊號：土地用途不變，關鍵在於市場需求：無論超級豪宅、低密度單位或高層中小型物業，只要回報合理，發展商自然會靈活應對，不會因單一稅項而放慢推盤步伐。
商業樓宇：務實暫停，靜待復甦。
政府因應商用物業高空置率，決定今個財年不推售商業用地，此舉務實。雖然中環甲級寫字樓空置率近期回落，但未來供應仍充裕。
好消息是公開招股（IPO）市場興旺，量化基金積極來港設點，投資銀行亦轉為唱好，有助吸納需求。
雖然暫停推地可避免雪上加霜，預計空置率有望溫和改善，但復甦步伐，仍視乎金融行業擴張力度。
學生宿舍用地難緩燃眉之急
學生宿舍：杯水車薪，急需創新方案。
政府邀請市場就三幅專上教育學生宿舍用地提交意向書，方向正確但規模遠遠不足。
三幅地估計僅提供3,000至5,000個宿位，相對於約50,000個床位短缺，實屬杯水車薪。由規劃到落成最快需要三至四年，無法舒緩燃眉之急。
筆者建議，政府同步考慮「home stay」安排，鼓勵本地家庭接待非本地學生，既能快速增加供應，亦可促進文化交流。
長遠而言，仍需檢視專上院校收生政策與宿位規劃的整體配合，避免「先收生後想辦法」的被動局面。
