輕鬆掌握樓市形勢 學呢啲關鍵字拆解政府報告

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上期本欄提到,由發展商賣樓策略,可以拆解當下香港樓市的危與機;今期由另一個材料入手,就是政府的土地供應報告,學懂當中的一些詞彙,來掌握樓市形勢。

房屋局每三個月,就會公布最新「私人住宅一手市場供應」資料。

局方於2022年10月底公布最新一期資料,指出未來三至四年一手私人住宅供應,於2022年第三季錄得95,000個單位。

(圖片來源:新傳媒資料室)

共分4個發展階段

何謂「未來三至四年一手私人住宅供應」?最新走勢如何解說?

平日要掌握樓市走勢,必須了解這些報告背後的訊息,知道重要關鍵字背後的含意。

樓市除了受剛性需求影響外,供應亦是影響樓市發展的重要一環。

私人住宅一手市場供應共分四個發展階段,依序為「生地」、「熟地」、建築中項目及落成樓宇。

先講「生地」及「熟地」。「生地」是潛在住宅土地供應,包括政府未售出的住宅土地、未批出合作發展商的鐵路、市區重建局(市建局)發展項目,以及已獲規劃許可作為住宅用途、但尚未與政府達成必須的土地契約更改或土地切換式通訊協定的私人土地。

至於「熟地」,是指已批出但仍未動工的土地,包括政府已售出的住宅土地,以及已與政府達成必須的土地契約更改或土地切換式通訊協定的鐵路/市建局發展專案和已獲規劃許可作為住宅用途的私人土地。這些項目可隨時動工。

政府早前透露,未來十年「熟地」相等於兩個將軍澳大小。

《施政報告》提出未來十年依時供應3,280公頃「熟地」,未計私人發展商持有的土地,首五年土地已可供興建72,000個私營房屋單位,較以往五年平均建65,000單位多。 

建築中項目方面,即是已開始地基工程,如屬鐵路物業則指已開始上蓋工程,包括來自上述的「熟地」項目及毋須更改地契的私人住宅重建項目;而最後落成樓宇,是指已完工並獲發出佔用許可證的樓宇。

當然,上述提及的落成樓宇中,有部分單位已相繼售出;與此同時,建築中項目有部分單位亦已於樓花期間於市場推售。

(圖片來源:新傳媒資料室)

最新供應連跌2季

扣除此批售出單位後,將已落成樓宇但仍未售出的單位、建築中未售出的單位數目,以及已批出土地上可隨時動工的單位數目三類合計,即為上文提及的「未來三至四年一手供應」。

10月底公布的最新供應為95,000伙,連跌兩季,創一年新低。

未來三至四年一手私人住宅供應數位的增減,取決於「熟地」供應量及新房銷售量之間的角力,即「熟地」供應量愈多,未來三至四年一手私人住宅供應按理說亦會愈多;反之,「熟地」供應量愈少供應自然會愈少。

然而,受疫情及加息等因素影響,新盤售出量較往年減少。2022年首十個月新盤售出近8,700伙,只及2014至2021年平均約16,325伙約53%;相信全年勢創自2013年一手銷售條例後新低。

惟整體一手供應不增反減,正正反映土地補充速度更慢。之後的情況會隨著本地及環球經濟、政府房策等因素而改變。

新盤銷售量則與未來三至四年一手私人住宅供應表現呈相反走向,即新盤售出愈多,未來三至四年一手私人住宅供應相對就會愈少。

影響樓市的因素眾多,除供求關係外,房屋政策數據亦不能忽略。香港地少人多,面對「貴、細、擠」的住屋問題,故房屋供應一直受到市場關注。

此外,施工量及落成量也需要理解。房屋局的定義,施工量是指已開始地基工程及鐵路物業已開始上蓋工程;屋宇署的定義則是指獲發出施工同意書(俗稱「開工紙」)的上蓋建築工程。

(圖片來源:新傳媒資料室)

市場貨尾有不同定義

至於落成量,是指已獲屋宇署發出佔用許可證(俗稱「入伙紙」)的私人住宅單位數目,包括由資助出售房屋轉為私人住宅的單位。

至於貨尾一詞市場上有不同定義。政府定義是指已獲屋宇署發出佔用許可證的私人住宅單位數目,包括由資助出售房屋轉為私人住宅的單位;差餉物業估價署指的貨尾,是年尾統計時,私人住宅調查時得知未被使用單位的數目。

有民間團體早前指出,現行的土地條例阻礙了土地利用與發展,建議政府重新審視和改革香港的土地法律及制度,從根源上釋放土地發展潛能。

團體並建議實行「房屋雙軌制」,同時也應將公營與私營房屋市場切割,降低發展成本,以促進創科發展。

由於港英政府臨走前大幅度修改土地法律和政策,將未開發的土地列為綠化地,再在城規會訂立「不得發展綠化地帶」的指引,令香港大量土地難以發展。

市區新界地皮大平賣

在市況轉弱下,規模較小、投資額不大的地皮會較受發展商歡迎,但大型地皮項目價值難免受壓。

市建局日前公布,土瓜灣榮光街/崇安街發展項目,以23.88億元批予信和置業(00083)夥同招商局置地(00978),以總樓面約27.9萬平方呎計,每平方呎樓面地價僅約8,571元。

地價不但較估值下限低約10%,亦較去年毗鄰項目批予嘉里建設(00683)的每平方呎樓面地價12,591元,大跌約三成。

若與上次批出毗鄰的項目、今年3月長實集團(01113)以每平方呎樓面地價11,382元中標價比較,區內地價約七個月內亦跌約兩成半。

該土瓜灣地盤面積約30,000平方呎,可建樓面約27.9萬平方呎,規定單位實用面積300平方呎起,當中半數單位須不大於480平方呎。

(圖片來源:新傳媒資料室)

恒大元朗地蝕60億元離場

項目設約46,000平方呎商場,首五年由發展商和市建局持有,各佔七和三成,五年後可出售。

另一邊廂,陷入財困的中資地產商中國恒大(03333),旗下元朗和生圍地皮被接管後,最近以約50億元沽出,連同補地價等開支,料大蝕60億元離場。

翻查資料,恒大2019年初自本地發展商恒基地產(00012)手上以47.05億元收購該和生圍項目,其後傳出其完成補地價程序,涉資近42億元。

據了解,發展商原計劃將該項目分四期興建,提供268幢洋房,整個項目總住宅樓面約為89.3萬平方呎,當中會建一間樓面面積近25萬平方呎的「皇宮屋」。

不過,恒大最近發出通告,已接到資產接管人通知,所涉及的質押標的資產,即直接持有元朗土地項目的相關附屬公司股權及公司間負債,已被資產接管人以6.4億美元(約50.24億港元)出售。

恒大指,出售所得款項將用於償還公司於該項目的財務義務,預計就此將錄得7.7億美元(約60.45億港元)虧損。

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圖片來源:新傳媒資料室