拆解樓換樓先賣後買物業 各種利弊｜陳永鍵
先說傳統的做法，業主首先要將現時持有的物業賣出套現。程序很簡單，先找到買家談好價錢後，經紀會安排業主收細訂，然後就是收大訂簽約之類。
到最後成交日上律師樓收取尾數，整個程序跟當初業主買樓應該是一模一樣，所以曾有買樓經驗的業主便很熟悉。
假如原業主的按揭尚未還清，那在完成交易之日，律師樓會將新買家交的尾數，先支付給銀行還款，剩下的再交給業主，如此便大功告成。
另一做法就是在未賣樓前，已買入下一個物業，但開支將會較傳統做法為多。
由於買家未有賣出原有物業再買另一物業，因此並不享有首置優惠，須支付15%從價印花稅（AVD）。
申請按揭或更苛刻
相對之下，如果是已賣出物業，再以首置客身分買樓的話，這筆稅項支出就會少很多。
不過，只要業主在買入第二個單位後，一年內將第一個單位賣出，那麼仍可以向稅局申請退稅，將從價印花稅及第二標準從價印花稅的差額取回。
不過，由於香港樓價高昂，15％從價印花稅可能會對業主首期構成壓力，因此必須計好數。
在未賣出物業前就申請按揭，另一個更大的問題，是審批下一間物業的按揭條件會苛刻很多。
仍有未償還按揭在身的人士，在申請下一份按揭時，將會被扣一成按揭成數；如借七成最終只能借六成。
另外，壓力測試或供款與入息比率要求均會提高，因此必須小心上不到會的問題。
換樓期可僅繳付利息
有沒有辦法可以先將目前持有的物業套現，作為購買下一個物業的資金呢？其實是有的。
有大型銀行就有類似的按揭計劃，業主可先用現有的物業套取資金，用來買另一層樓的首期。
有銀行更提供在換樓期內，業主只需要繳付利息的優惠，令業主不怕出現資金流壓力，一般銀行可以提供長達半年的貸款計劃，即使要樓換樓，都應該有足夠時間。
但這做法同樣有上述提到的問題，就是為下一層物業上會時，按揭可能會遇到困難。因此比較適合，購買第二個物業，是用另一個仍有首置身分的人使用，如夫婦或親屬等，如是者就可以順利過渡樓換樓資金周轉的問題。
