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以債息買股錢滾錢 穩封蝕本門 | 理財個案 | 諗sir

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【理財個案】讀者來信請教諗sir理財問題,到底如何可以做到以債息買股錢滾錢,穩封蝕本門 ,諗sir有詳細解說。

撰文:諗sir |圖片:新傳媒資料室、網上圖片

諗sir

本人近日看到諗sir之專欄,深受啟發,因近期剛造樓按,希望諗sir能抽空就本人未來部署給予意見。

本人30歲剛結婚,年薪約54萬元,持現金約10萬元,扣除每月所有家用及開支約可儲5,000元,除剛造之按揭外無負債。

太太與本人同年,早年因身體狀況未能工作,現雖幾近完全康復,但因未曾正式工作,現為家庭主婦。

本人名下有一full pay自住樓,估價約630萬元,樓齡49年,藍籌屋苑,剛到銀行造30年重按,套現六成得約370萬元,月供約11,000元。

按諗sir所教,本人借貸力582萬元(〔54萬元÷12〕÷10,000×2.59*×50%),已用約64%。

自知儲蓄率不高,希望將套出金額年收10至20厘息,數年後如樓價跌、人工又有增長,並把mortgage降至50%後出租拉高借貸力。

到時可用太太名九成上會(本人作擔保),購買另一物業,向一生三宅邁進。

閣下有提過如現金不夠300萬元之選擇,惟手上之籌碼比300萬元多,未知可否提供一些配置的意見,如債基、直債和現金之比例?需要留多少現金作防守?另因自住樓樓齡高,是否需要考慮於短期換走?

希望諗sir能提供意見,謝謝!

讀者Steven

理財個案分析

諗sir答

【理財個案拆局】49年樓都可獲銀行重按30年,價碼600餘萬元的,應是美孚新邨吧。

本個案讀者明顯有讀好及理解筆者專欄,給一個讚!

讀者明白將自住樓結欠減至五成再出租,做足工夫後可令借貸力提升;明白借貸力點計及知道借貸力用了多少是關鍵。

此外,讀者亦明白自住樓已達49年是問題,以及明白在借貸中,業主及擔保人是不同角色不同責任。

由於讀者太太剛病癒,新婚之際應先站好陣腳,過一至兩年再考慮買第二間樓是合理選擇,到時太太有糧單,借貸力應可提高。

理財個案 讀者持有一full pay自住樓,估價約630萬元,樓齡49年,是藍籌屋苑。
讀者持有一full pay自住樓,估價約630萬元,樓齡49年,是藍籌屋苑。

股票加債基及直債

30歲有300多萬元,應怎運用?建議是股票加債基及直債打底。

由於買直債一般是10萬至20萬美金入手,故流動資金少於此數者,宜用更靈活的債基月月收息先。

當然直債有到期保本之特性,很吸引,讀者可考慮向一些入場門檻低一點的直債埋手,考慮入手東亞銀行直債。

除之前介紹過沒有到期日、派8.5厘的一隻外,今期介紹是2020年到期的。

由於有到期要歸本,派息低一點,6.125厘,10萬美元可入場。

理財個案 直債有到期保本之特性,很吸引,讀者可考慮向一些入場門檻低一點的直債埋手。
直債有到期保本之特性,很吸引,讀者可考慮向一些入場門檻低一點的直債埋手。

東亞為「BBB」評級,持有三至五年東亞直債,用收息101課程之對應表可查到,違約率約1.2%左右。

讀者將370萬元當中的80萬元買入直債,收49,000元一年,同時把利息及資金中抽約50,000元出來,共10萬元,每年投放一隻股票。

限制每年只買一股,可以做足功課先投資。

雖然筆者很少叫人買股,但本身不抗拒股票,只不過反對用超過身家三成買股,更反對一些人以為買大隻股就可以擺埋唔理。

基本上蝕本門已封

由於讀者年輕,可趁這兩年學好分析股票,年升過倍的機遇,確實股票能做到,但成功之前必先付出不少,勿只羨煞旁人而忽略其台下工夫。

由於只將收回來的利息加些少錢買股,基本上蝕本門已封,如果選股有法,息口更是由6.125厘加倍上升。

至於餘下的290萬元,可將170萬元入手債基收息,行E餐或C餐都可,分別年派10厘及15厘。

以170萬元收15厘計,每月派21,250元;加上東亞債那49,000元,月收約25,300元,蓋過按揭供款11,000元後,還剩14,300元,加快儲蓄進度。

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