夫婦月入$71,000 有樓有現金$90萬想賺多啲

投資

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問 1:

龔成老師你好,一直有拜讀你的文章,正在讀財務自由行… 我最近苦惱應否買多間樓作投資,但唔係太識點計條數,希望成老師指教下。

小弟已婚36歲,2012自己名買入兩房自住私樓。按9成,現尚欠按揭約170萬,現樓價巿值450萬

我月薪5.5萬,太太月薪1.6萬。現持有現金90萬。每月可儲2萬左右。

想請問本人應以什麼投資策略去增值財富?

例如多買一間樓,用太太名可否做到?按揭應怎做到?還是投資股票收息較適合?謝謝。

龔成老師答:

如果要買多一層樓,會以太太名去買。

你原有的物業,有加按的空間,但不算多,因為現時收緊左,只可按到去6成,即是$450X60%=$270萬,即是你只可套現$100萬。

加上你原有的$190萬,要買另一層樓,未必有太多選擇,可能只可買一些較細的單位作收租之用。細單位不是問題,但我地一定要衡量整個財富模式的值博率。

假設完成分配後,你地的財富會好集中在物業,同時借貸提升了,以你的年紀,都算可承受這風險,但都要視乎你本身個人的風險承受能力。

而較穩健的做法,是先累積股票資產,令你可以在股樓中有適當的平衡,另外,現時股票貴的程度,並不及樓市貴的程度(這是從價值與價格偏離去比較)。

因此,先在這刻累積股票資產,同時等樓市下跌時機才入市,策略上會較為穩健。(對照龔成信箱Q3792)

問 2:

龔生,你好:我看過你 80後百萬富翁 一書,當中提到每月供款$1,000,由大約30開始,到65時候大概儲蓄到$3,000,000什至更多,到底方法如何?

另外,你又提到有些產品年利率10-20%,到底是什麼產品?

龔成老師答:

《80後百萬富翁》的例子,提及每月只需保持儲$1000,由31歲至65歲,到65歲就能滾存到$300萬,這只是複利息的效果,書中假設回報率為10%。如果你每月儲$10000,即是可滾存到$3000萬。

當中的關鍵位,是持續取得10%的回報。其實有很多產品都做到的,香港恆指過往數十年連股息的回報,為15%,香港物業升值連租金的回報,為13%。可能你認為這是過去的回報,但就算將來回報減,要有10%也是不難。

更何況,這只是「大市」的回報,如果有選股的能力,再加上適當的買賣時機,要取得更高回報根本是很合理的事。

除股票、物業外,坊間很多投資產品,都有6%-8%的回報,所以只要有點投資知識,要有10%回報根本很容易。

至於15%-20%的回報,就要有一定的選股技巧,加上投資時機,做到是可以的,但一定要經過學習及累積經驗。(對照龔成信箱Q3791)

問 3:

請問6823,2638,939,1288,3988,737,合理價位是多少?

謝謝

龔成老師答:

由於計算合理價要有仔細研究,這裡只能簡單講這幾隻股的質素。

香港電訊(6823)優質,但由於電訊價格戰,中短期股價會波動,現價合理。

港燈(2638)優質,現時息率5.5%,可分注買入。

建設銀行(0939)有質素,但現息率不足5%,暫時先分注。

農業銀行(1288)雖然質素,但壞賬問題是4大國有銀行最嚴重,現息率5.3%,算是可分注。

中國銀行(3988)優質的,息率約5%,合理。

合和公路基建(0737)由於有特別股息,息率會有變化,$4.5較好,現可分注。(對照龔成信箱Q3793)

問4:

你好,我同另外一個朋友高位入左眾安,我三手,佢兩手,想問之後眾安會上返去,因為我地想平手離場,定係需要定止蝕位呢?thanks

龔成老師答:

坦白講,我不懂分析眾安(6060)。首先,所有新股、半新股我都無興趣,同時分析不易,另外,這股的盈利極少,但市值極高。

即是說,這公司沒有業務價值,只有「概念價值」,而概念價值值多少錢,根本無得計。

因此,這股的股價只有概念與市場力量推動,可以升得好勁又可以跌得好勁,升到$100或跌到$50都可以。所以,要睇你博唔博,以現時的市況,佢上升的機會,比跌的機會,略為多少少。(對照龔成信箱Q3794)

問 5:

成兄,想問問你對mpf有無研究? 那一間公司的回報做得較好? 有無建議買那隻基金?

龔成老師答:

我無特別研究。

強積金只需要用「人生階段投資法」就可以,年輕時重著重增值,中年就轉少少到平穩,退休前就轉到絕大部分是平穩及保本。

中間唔洗太多買賣,只需隨年齡漸大,慢慢轉到較低風險的就可以。我自己由做野至今,都是選100%恆指的基金。(對照龔成信箱Q3795)

問 6:

龔老師,我見到隻騰訊(700)日日都升,心郁郁想入,唔知買唔買好?您點睇呢隻股?唔該晒老

龔成老師答:

你可以小注投資的。

但小心一些有心理問題,投資者很易因「見到別人賺錢」,而認為該投資項目都是好的,但我地最重要,是分析「項目的本質」,而不是「分析別人」。

全球每天都有N個項目不斷上升,但如果你有「因為見到人賺錢而心癢癢」的感覺,這是不理智的,我地只需投資自己認識的、穩健的項目就得。

騰訊(0700)有潛力,同時有風險,我不投資這股,亦不會因不斷升而有想買的感覺,因我只想買入「未升的優質股」,而不是已升的股。當然,你如果真的想入,小注投資可以的。(對照龔成信箱Q3796)

問 7:

你好,龔sir。我有一個問題想請教你,因為我阿叔想買股票賺取股息,問我這樣可以財務自由?

他有存款$300萬,如果他想買以下兩隻股票,可以做到財務自由?

中銀香港 (2388)

回調到30元,用$150萬買入

每年派息1.88

金沙中國 (1928)

回調到30元,用$150萬買入

每年派息1.99

因為諗住長渣唔放,每年賺取股息,作每月退休用,他打算每月有$15000就夠用。

請問是否可以實行?請給寶貴意見,萬分感謝

龔成老師答:

如果只持有兩隻股票,會有集中風險的問題。中銀重港(2388)同金沙中國(1928)都是很穩健的股,但所有股票,都難免有潛在風險。如果太集中,萬一企業出問題,對整個財富的影響不少。

另外,這兩股能否見到$30都是另一疑問。

佢的目的是建立收息組合,那不如投資多隻收息股,港燈(2638)、香港電訊(6823)、合和公路(0737)、工行(1398)、建行(0939)、置富房託(0778)、陽光房託(0435)。再加上中銀及金沙兩股。

只要平均股息有5%、6%,其實$300萬本金,假設收5.5,一年收息$165000萬,每月收$13750,都算與目標接近。如果等這些股回落,又或是分注買入,就能拉高股息率,要每月收$14000-$15000不難的。(對照龔成信箱Q3797)

問 8:

阿Sir, 6030我於大時代$31.9買入。另有只1811於同期$2.17買入!

現在市況升左咁多!我仲蝕緊45-45%!

我現在應該賣出他們,然後轉買其他嗎?

還是賣出之後保留現金?

(我有聽你話,每月月供緊$6000一d優質股。現在月供大概持貨25萬)多謝你的解答

龔成老師答:

繼續持有與否,關鍵位在於企業質素,不是買入價。

中信証券(6030)本身不過不失,業務會波為波動,這股如要大升,要內地股市進入另一大時代才可以,不過這股不是無持有價值,只是你買入時正處高估值期,這股持有都會慢慢上升的,但要返家鄉,就一定要等下一個大時代。

中廣核新能源(1811)質素中等,生意無乜增長。這股在大時代熱炒,而時處高估值,近年慢慢回歸合理值,再加上近年有下跌情況,令股價大跌,暫時睇,這股的投資價值只屬一般,如出現反彈,可以先賣出部分,再觀察企業質素,決定之後的持股。

每月供優質股,是很好的累積財富方法,只要保持,長期進行就可以了。(對照龔成信箱Q3798)

問 9:

700,已經約400元 長遠來說 有升無跌? 月供可以?

龔成老師答:

有質素的企業,價值不斷上升,但中短期都會調整。騰訊(0700)有潛力的,但同時有風險,現時估值不低,月供是其中一個買入方法,但不要供太多,始終不平宜。(對照龔成信箱Q3799)

問 10:

另外本人最近留意到市場上有些「智能售賣機」加盟機會。簡單說就像打理一盤生意一樣,但對方去營運、入貨、爭取廣告客等。

收入主要來源係貨品和廣告收益。本人知道收益多少亦同售賣機地點有關。主要有興趣有以下原因:

1)成本低(約HK$80,000一部)

2)可以有被動收入

請問龔成老師可否給些意見呢?謝謝!

龔成老師答:

這是創造被動收入的一種途俓,但你參加前,一定要做仔細的了解,回報率是否吸引,有那些風險,市場競爭如何,如果你問到一些已經有參與過的人,咁樣會取得更全面的資料。(對照龔成信箱Q3800)

多謝各位提問,若然你有問題想向本人發問,可在龔成的fb專頁中(www.facebook.com/80shing)inbox龔成,但要注意如無特別聲明,有可能將問答放上網的,當然,會將發問者的身份,以及有關個人的部分刪去。

另外,由於提問人數眾多,見諒無法即日回覆,如果是普通的提問,預起碼要3天以上才能回覆,若然是較複雜的提問,起碼要7天才能回覆,希望各位能諒解。

編按:龔成是於公屋長大的80後青年,畢業後於銀行從事投資相關工作,雖然月薪僅萬多元,但因為理財及投資有道,只花五年時間,於28歲已累積到100萬元資產,目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》,並出任創富課程導師。

facebook專頁:https://www.facebook.com/80shing

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