夫婦月入$71,000 有樓有現金$90萬想賺多啲
問 1：
龔成老師你好，一直有拜讀你的文章，正在讀財務自由行… 我最近苦惱應否買多間樓作投資，但唔係太識點計條數，希望成老師指教下。
小弟已婚36歲，2012自己名買入兩房自住私樓。按9成，現尚欠按揭約170萬，現樓價巿值450萬
我月薪5.5萬，太太月薪1.6萬。現持有現金90萬。每月可儲2萬左右。
想請問本人應以什麼投資策略去增值財富？
例如多買一間樓，用太太名可否做到？按揭應怎做到？還是投資股票收息較適合？謝謝。
龔成老師答：
如果要買多一層樓，會以太太名去買。
你原有的物業，有加按的空間，但不算多，因為現時收緊左，只可按到去6成，即是$450X60%=$270萬，即是你只可套現$100萬。
加上你原有的$190萬，要買另一層樓，未必有太多選擇，可能只可買一些較細的單位作收租之用。細單位不是問題，但我地一定要衡量整個財富模式的值博率。
假設完成分配後，你地的財富會好集中在物業，同時借貸提升了，以你的年紀，都算可承受這風險，但都要視乎你本身個人的風險承受能力。
而較穩健的做法，是先累積股票資產，令你可以在股樓中有適當的平衡，另外，現時股票貴的程度，並不及樓市貴的程度（這是從價值與價格偏離去比較）。
因此，先在這刻累積股票資產，同時等樓市下跌時機才入市，策略上會較為穩健。（對照龔成信箱Q3792）
問 2：
龔生，你好:我看過你 80後百萬富翁 一書，當中提到每月供款$1,000，由大約30開始，到65時候大概儲蓄到$3,000,000什至更多，到底方法如何?
另外，你又提到有些產品年利率10-20%，到底是什麼產品?
龔成老師答：
《80後百萬富翁》的例子，提及每月只需保持儲$1000，由31歲至65歲，到65歲就能滾存到$300萬，這只是複利息的效果，書中假設回報率為10%。如果你每月儲$10000，即是可滾存到$3000萬。
當中的關鍵位，是持續取得10%的回報。其實有很多產品都做到的，香港恆指過往數十年連股息的回報，為15%，香港物業升值連租金的回報，為13%。可能你認為這是過去的回報，但就算將來回報減，要有10%也是不難。
更何況，這只是「大市」的回報，如果有選股的能力，再加上適當的買賣時機，要取得更高回報根本是很合理的事。
除股票、物業外，坊間很多投資產品，都有6%-8%的回報，所以只要有點投資知識，要有10%回報根本很容易。
至於15%-20%的回報，就要有一定的選股技巧，加上投資時機，做到是可以的，但一定要經過學習及累積經驗。（對照龔成信箱Q3791）
問 3：
請問6823,2638,939,1288,3988,737,合理價位是多少?
謝謝
龔成老師答：
由於計算合理價要有仔細研究，這裡只能簡單講這幾隻股的質素。
香港電訊（6823）優質，但由於電訊價格戰，中短期股價會波動，現價合理。
港燈（2638）優質，現時息率5.5%，可分注買入。
建設銀行（0939）有質素，但現息率不足5%，暫時先分注。
農業銀行（1288）雖然質素，但壞賬問題是4大國有銀行最嚴重，現息率5.3%，算是可分注。
中國銀行（3988）優質的，息率約5%，合理。
合和公路基建（0737）由於有特別股息，息率會有變化，$4.5較好，現可分注。（對照龔成信箱Q3793）
問4：
你好，我同另外一個朋友高位入左眾安，我三手，佢兩手，想問之後眾安會上返去，因為我地想平手離場，定係需要定止蝕位呢？thanks
龔成老師答：
坦白講，我不懂分析眾安（6060）。首先，所有新股、半新股我都無興趣，同時分析不易，另外，這股的盈利極少，但市值極高。
即是說，這公司沒有業務價值，只有「概念價值」，而概念價值值多少錢，根本無得計。
因此，這股的股價只有概念與市場力量推動，可以升得好勁又可以跌得好勁，升到$100或跌到$50都可以。所以，要睇你博唔博，以現時的市況，佢上升的機會，比跌的機會，略為多少少。（對照龔成信箱Q3794）
問 5：
成兄，想問問你對mpf有無研究? 那一間公司的回報做得較好? 有無建議買那隻基金?
龔成老師答：
我無特別研究。
強積金只需要用「人生階段投資法」就可以，年輕時重著重增值，中年就轉少少到平穩，退休前就轉到絕大部分是平穩及保本。
中間唔洗太多買賣，只需隨年齡漸大，慢慢轉到較低風險的就可以。我自己由做野至今，都是選100%恆指的基金。（對照龔成信箱Q3795）
問 6：
龔老師，我見到隻騰訊（700）日日都升，心郁郁想入，唔知買唔買好？您點睇呢隻股？唔該晒老
龔成老師答：
你可以小注投資的。
但小心一些有心理問題，投資者很易因「見到別人賺錢」，而認為該投資項目都是好的，但我地最重要，是分析「項目的本質」，而不是「分析別人」。
全球每天都有N個項目不斷上升，但如果你有「因為見到人賺錢而心癢癢」的感覺，這是不理智的，我地只需投資自己認識的、穩健的項目就得。
騰訊（0700）有潛力，同時有風險，我不投資這股，亦不會因不斷升而有想買的感覺，因我只想買入「未升的優質股」，而不是已升的股。當然，你如果真的想入，小注投資可以的。（對照龔成信箱Q3796）
問 7：
你好，龔sir。我有一個問題想請教你，因為我阿叔想買股票賺取股息，問我這樣可以財務自由?
他有存款$300萬，如果他想買以下兩隻股票，可以做到財務自由？
中銀香港 (2388)
回調到30元，用$150萬買入
每年派息1.88
金沙中國 (1928)
回調到30元，用$150萬買入
每年派息1.99
因為諗住長渣唔放，每年賺取股息，作每月退休用，他打算每月有$15000就夠用。
請問是否可以實行？請給寶貴意見，萬分感謝
龔成老師答：
如果只持有兩隻股票，會有集中風險的問題。中銀重港（2388）同金沙中國（1928）都是很穩健的股，但所有股票，都難免有潛在風險。如果太集中，萬一企業出問題，對整個財富的影響不少。
另外，這兩股能否見到$30都是另一疑問。
佢的目的是建立收息組合，那不如投資多隻收息股，港燈（2638）、香港電訊（6823）、合和公路（0737）、工行（1398）、建行（0939）、置富房託（0778）、陽光房託（0435）。再加上中銀及金沙兩股。
只要平均股息有5%、6%，其實$300萬本金，假設收5.5，一年收息$165000萬，每月收$13750，都算與目標接近。如果等這些股回落，又或是分注買入，就能拉高股息率，要每月收$14000-$15000不難的。（對照龔成信箱Q3797）
問 8：
阿Sir, 6030我於大時代$31.9買入。另有只1811於同期$2.17買入！
現在市況升左咁多！我仲蝕緊45-45％！
我現在應該賣出他們，然後轉買其他嗎？
還是賣出之後保留現金？
（我有聽你話，每月月供緊＄6000一d優質股。現在月供大概持貨25萬）多謝你的解答
龔成老師答：
繼續持有與否，關鍵位在於企業質素，不是買入價。
中信証券（6030）本身不過不失，業務會波為波動，這股如要大升，要內地股市進入另一大時代才可以，不過這股不是無持有價值，只是你買入時正處高估值期，這股持有都會慢慢上升的，但要返家鄉，就一定要等下一個大時代。
中廣核新能源（1811）質素中等，生意無乜增長。這股在大時代熱炒，而時處高估值，近年慢慢回歸合理值，再加上近年有下跌情況，令股價大跌，暫時睇，這股的投資價值只屬一般，如出現反彈，可以先賣出部分，再觀察企業質素，決定之後的持股。
每月供優質股，是很好的累積財富方法，只要保持，長期進行就可以了。（對照龔成信箱Q3798）
問 9：
700，已經約400元 長遠來說 有升無跌? 月供可以?
龔成老師答：
有質素的企業，價值不斷上升，但中短期都會調整。騰訊（0700）有潛力的，但同時有風險，現時估值不低，月供是其中一個買入方法，但不要供太多，始終不平宜。（對照龔成信箱Q3799）
問 10：
另外本人最近留意到市場上有些「智能售賣機」加盟機會。簡單說就像打理一盤生意一樣，但對方去營運、入貨、爭取廣告客等。
收入主要來源係貨品和廣告收益。本人知道收益多少亦同售賣機地點有關。主要有興趣有以下原因：
1）成本低（約HK$80,000一部)
2）可以有被動收入
請問龔成老師可否給些意見呢？謝謝！
龔成老師答：
這是創造被動收入的一種途俓，但你參加前，一定要做仔細的了解，回報率是否吸引，有那些風險，市場競爭如何，如果你問到一些已經有參與過的人，咁樣會取得更全面的資料。（對照龔成信箱Q3800）
多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。
另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要3天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要7天才能回覆，希望各位能諒解。
編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。
facebook專頁：https://www.facebook.com/80shing
