政府可設基金活化居屋 一舉數得︳陸振球專欄

107動力召集人何民傑便指出，香港的公營房屋已超過100萬個單位，以700多萬人口計，不論數目或比例均已居世界前例，是否仍要無上限的進行拓展？
中原地產老闆施永青就指出，香港樓巿和經濟表現息息相關，具重要財富效應。
現在樓價既已明顯調整，銀行按揭便應以逆週期方式放寬，尤其是商業地產，才有利穩住經濟。

二手居屋流通量偏低

筆者則提出活化全港居屋資產的建議，指出現時二手居屋流通量偏低，等同令業主和房委會擁有的龐大資產價值被涷結。
其實，不少居屋多年來已升值不少，倘若業主能套現轉買私樓，便能一來能令升值的部分活化。
二來，如能轉買私樓，便多了一間二手居屋給予有需要的家庭申請，政府便少了要花更多資源不斷興建新居屋。

同時，業主出售屋居的話，便要先補回升值的大部分予政府，政府便變相立時得到龐大的收入。
具體做法，政府可考慮透過發債或借貸，或游說投資銀行成立特殊基金，並提供補地價有折扣式（八折或九折），吸引居屋業主售回居屋予政府並轉買私樓，從而活化相關資產。
總括而言，上述做法有數大好處。
一是居屋業主轉投私樓，對穩定樓巿和經濟有利。
同時政府因得回二手居屋可重售，可減少不斷投放資源興建新居屋。

私樓需求增推動賣地收入

二是政府透過會計方式，將居屋已升值的大部分變為政府的收入，有助舒緩財赤。
三是居屋業主改買私樓能改善生活。
當然，私樓需求增加了，政府賣地也更容易和獲得賣地收入。

說到賣地，近期巿場反應冷淡，固然因為高息及不少發展商出現財困，以致經濟和樓巿仍存在不明朗因素有關。
但長此下去，不要說不利政府財政惡化，更恐怕重蹈多年前，香港出現樓巿和房屋供應斷層的機會。數年後，可能又令社會怨聲載道。
其實，政府現在賣地，或可改如港鐵公司（00066）或巿建局招標，除仍徵收小量的即時地價現金外，投標以日後賣樓分紅佔重大考量。
如能令發展商因不用即時在高息和現金流欠缺下付高昂地價，可更放心投地；待日後樓巿好轉，政府也能在分紅中水漲船高。
而更重要的是，不要令房屋供應，因投地冷淡而出現供應斷層。