買樓造按揭 2招賺到盡

問：我見你建議平息時買樓要借盡啲，點解唔係因為息平，要供款年期短啲，咁咪供多啲在本金中，唔係更好咩？另外你對買1手樓同2手樓有冇咩意見？因為宜家1手同2手樓都差不多價錢，而且1手樓可以借多啲，冇2手樓咁多限制。

答：其實借盡啲原理，是利用「貶值現金」。

現金在長遠一定會貶值，而資產（例如物業）一定會升值，所以在長期上，借現金買資產一定賺，但這建基在長期上，中短期價格一定有波動。

你今天還$10,000，與你30年後還$10,000，這「$10,000」的價值太不同，30年後的「$10,000」已大幅貶值，到時還就是歸還較少價值的現金，變相還少咗錢。

再用簡單例子，如果你借$100萬買資產，借貸利息2%，收租5%，即是一年比息$20,000收租$50,000，一年淨賺$30,000。如果收租與利率不變，不用急於還本，你想想，你會幾時還錢？

答案是愈遲還錢愈好，因為你一日未還錢，一日都可以賺到「$30,000」的收入。就是這原因，在低息期拖長還錢，愈遲還錢愈好。

雖然前題是愈借盡愈好，但有幾點要遵守的，第一是投資真資產，第二是有正息差回報，第三是供得起原則。

至於一手樓，這的確是較易上車，但當中都運用了好多財技手法。

我們分析物業平與貴，其中一個指標是「租金回報率」，而一手樓無這方面可參考，即是價格的平與貴，只能從發展商開價而定，因此較易在不知不覺間買咗貴嘢。

問：近日開始學習樓市，睇到你講多啲睇樓，每個月一次都OK。我心入面有個疑慮，就係我睇得多，又唔係果期買，唔怕得罪啲經紀，睇幾次都買當我混吉，咁我有呢種諗法，令我猶豫去唔去睇樓，心態應該點調整好呢？

答：你的確要調整你的心理，曾有一個好勁的推銷員講過「一般人會想好如何推銷，然後才敲門；我就是先去敲門，然後才想如何推銷」。

你處於一個「自我設限」的情況，這種心理不止影響你投資，更會阻止你進步，10個想法不如1個行動，你一定要改。

我之前有個女友，佢都中意睇樓，我哋星期六其中一個節目就是去「運吉」睇樓，香港、九龍、新界舊樓豪宅都有去睇，睇完唔買有乜所謂，市場上大把人都係咁。

我第一次睇樓，當時仲讀緊書，我照一個人去睇樓，扮嘢同個經紀講屋企人想買，我宜家來睇下先。其實，你唔好諗咁多，你去做就得，假設出來的恐懼，去真正的恐懼可怕得多。

睇樓根本好小事，你唔好諗咁多，試一次先。

問：本人一直想買樓投資，原本計劃在2016年尾2017年頭買入，但無奈市場於2016年10、11月升得很快，加上政府辣招，完全打亂了我的計劃，十分煩惱。想你給一些建議，萬分感激！

我27歲，月入70,000元，手持$120萬現金加股票，家人亦有$50萬給我作買樓資金。我希望先買入約$500萬單位收租，3至5後買入第二層自住。想問以我情況，現時是否買入的機會？本人實在很怕高追，有心理壓力。另外，選區方面，將軍澳、屯門、大角咀那一區會較有潛力呢？

答：美國進入加息期，你不用心急，樓市會受壓，但不會跌太多。

現時買賣都十分少，其實你可以用一個策略，就是不斷睇樓，然後撞到一個心急想出貨的業主，所以你每個心水盤都可大力還價，你以不心急買樓作策略，買不到就算。

現時賣樓的人不多，因為政府政策，令人覺得賣了買唔番，所以賣樓的，其中一類人，就是有資金需要，急著要套現的，而你就是期望撞到這樣一個賣家。過往這些筍盤不會流進用家之手，只會落在炒家之手，但現時已無炒家，可買樓的都是用家，所以你可用不斷睇樓去進行這策略。

你每個盤都大力還價，務求中到你心中的目標價，即是升市前的價，買到就買，買不到就不買，不強求，這樣你的心理壓力就細。

其實你不用太擔心樓價跌，你細心想想，只要你能保持每月供樓，樓價跌其實與你無關，所以，只要你「供得起」，分析到加息後仍可負擔，這樣就無問題了。同時你以累積資產的概念進行，只入不出，其實樓價下跌對你無影響的。

區分方面，我較看好大角咀，市區、交通方便、工廈不斷改變中、價格不算貴，但不要買新樓，找一些舊樓吧。

編按：龔成是於公屋長大的80後青年，畢業後於銀行從事投資相關工作，雖然月薪僅萬多元，但因為理財及投資有道，只花五年時間，於28歲已累積到100萬元資產，目前淨流動資產有數百萬元。著有暢銷書《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》及《財務自由行》，並出任創富課程導師。

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