閒談買樓小「智」識｜林伯專欄

首先，讀者要明自買樓前可能要準備很多功課，心情也可能十分複雜。不過廣東話有句「一次生，兩次熟」，筆者只能寄語：「凡事盡力而為，但求無愧於心。」不用太過憂心。

滲水問題難解決

筆者今期試將友人提及的揀樓重點分別為四類，當中包括單位內部結構與系統效能、大廈公用部分與管理質素、外圍環境與生活配套分析，以及法律、行政與財務風險評估。當然，樓與人一樣，沒有最好或最壞，只有合不合適，又或接不接受。最重要那單位是否迎合住戶需要！

（一）滲水與材則。

由於單位內部是業主擁有，並需負全責維修的私人空間。考慮到香港氣候潮濕；加上高樓層建築、大風、大水（近海的話），打風時又承受強風或黑雨荷載，所以買家可能要小心「滲水」考慮。

例如，要小心檢查窗戶或牆身有沒有滲水問題，因為滲水是相對較難解決的問題，首要知道「水源」，又要釐清責任問題，以至再尋求解決辦法。

按友人經驗，就算是老師傅，也未必能一次性或長遠解決「滲水」問題，因為水是會流動的，今年用這個辦法解決了，下年可能又會流去另一邊牆。所以，建議如果「原窗戶」沒有滲水，又或外牆身沒有滲水，最好不要改裝窗戶；就算近年的「積木樓」，其實在窗戶落地運港前，很多也做過噴水測試，同樣應以不變應萬變。另外，近海的樓則要小心裝修時的傢具材料選擇，例如不宜選木地板，在熱脹冷縮下容易有變形問題。

（二）窗戶。

如果是二手樓，最好在買樓後找來師傅驗窗，因為香港每年經歷颱風季節，窗戶承受極高的風壓。鋁窗老化導致的墮窗意外頻生，故此窗戶檢驗不僅關乎維修費，更涉及刑事責任風險（過往就有人因窗戶墮下而要背負刑責，最慘是誤中途人造成傷亡）。

（三）地磚及牆磚空鼓檢測。

香港地，就算買私人樓，出現誤差有時不在於材料，更可能是人為因素。例如瓷磚空鼓就有機會是人為，睇電視都有見驗樓師經常拿著金屬敲擊棒，輕輕敲擊地磚及牆磚的中心與四角。道理很簡單，卻十分實用。讀者只要聽到發出實心、低沉的聲音，代表黏合層良好；若發出清脆、高音的「咯咯」聲，則顯示瓷磚背面與基底之間存在空隙。

小心處理消防安全問題

雖則空鼓短期內不影響結構，但長期下來，在溫差影響下範圍會逐步擴大，最終結果或是瓷磚崩裂甚至剝落（很多時在剝落前整幅牆身會感覺脹了出來或傾斜）。

試想閣下太太在下廚時，突然磚崩剝落，結果如何真的不敢想像；加上重新鋪設地磚或牆磚涉及打拆、泥水批盪及購買新磚等，皆是裝修工程中成本最高昂項目之一，故買樓前應小心觀察。

（四）開放式廚房的消防安全。

近年新盤及舊樓改建均流行開放式廚房設計，以增加空間感。不過，準買家要小心這類設計在《消防安全（建築物）條例》下有極嚴格的規定。

例如法例要求開放式廚房單位的大門，必須為實心防火門（通常需具備30分鐘或60分鐘耐火效能），且在廚房位置需保留特定闊度的防火牆（一加「防火」兩字，道門就貴）。

故此，若買後想改裝例如拆了廚房門甚至「拆牆」，又或買入經改動的二手物業時，要小心可能違法風險；另外，一旦發生火警，保險公司極大可能以違反法例為由拒絕賠償，業主更可能面臨刑事檢控。

（五）地台斜水與排水。

浴室和廚房的排水設計，直接影響居住衛生及樓下滲水風險（所以浴室和廚房往往是裝修最貴的地方）。

積水是導致防水層老化加速主因，所以不妨做斜水測試：在視察浴室企缸或廚房地台時，應倒水測試。觀察水流是否迅速、順暢地流向去水口。若水流停滯或在某些角落積聚，代表地台斜水不足（尤其是企缸，因位置較長身，有時因高度不足而引致水流停滯，這要看師傅手工）。長期積水會透過磚縫滲入沙漿層，最終導致樓板滲漏。

（六）供水系統老化與食水問題。

樓齡30年以上的舊樓，若未進行大維修，可能仍使用鍍鋅鐵喉，由於這類喉管極易生鏽，導致食水變黃及內徑收窄，影響水壓。檢查水錶房及入屋喉管材質，若為鐵喉，買家需預留全屋更換銅喉的費用（筆者認為，水就日日飲，小數怕長計。所以換喉其實是「必需品」）。

（七）氣味與衞生。

在新冠肺炎疫情後，大眾已知道排水系統U型隔氣對防止病毒傳播極具重要，所以必須小心查驗。部分低層單位容易發生污水回湧，同樣要檢查是否已安裝防回湧閥。另外，若樓下是垃圾車位，低層（例如10樓以下）或有氣味或「小強」問題，揀樓時應留神。

西斜與北風非全壞事

（八）西斜與北風。

香港人買樓，除了最好望海外，也重視是否「坐北向南」。當然，這坐向有極多好處，例如冬暖夏涼、採光充足及通風良好。不過，西斜也非一無是處，例如住戶若是老人家，因西斜室內溫度升高，尤其是午後強烈的陽光，會照射使牆壁和窗戶吸收大量熱能，令室內溫度比室外更高，這對怕冷的老人家來說正是好事。

另外，陽光可能使老人家情緒較開朗，因為能增加大腦中的血清素（所以只能說是家家有求）。

至於冬天北風起，且多為乾風，若老人家或小孩有氣管問題（尤其背靠深山者），要小心日夜溫差及濕度變化較大問題。

事實上，揀樓要注意的事多籮籮，有機會再續。