10大買樓和買舖分別（上）

（十）論供應。住宅是求過於供；商舖則是供過於求。
住宅是必需品。住宅樓宇無論面向垃圾房、板間房、焚化爐，甚至是一間劏房也好，都會有人居住。
然而商舖則是奢侈品，質素差的舖位，隨時長期遭市場冷落，不只空置一個月、一年，甚至10至20年也乏人問津，故買舖最重要是「靚」。
市場上，靚舖（優質商舖）升值幾千倍，例子多的是；住宅則最多升幾百倍。
舉一例子，位於波斯富街與羅素街交界的地舖，實用面積400平方呎，曾升值7,600倍，以3.8億元成交，破香港升值倍數紀錄；但跌價，近年也分分鐘跌逾九成！
（九）買舖要夠「專」。買任何物業，事前必須到現場視察環境。

「買樓」最多早晚各視察一次；買舖則須早市、午市、晚市、下午茶與宵夜時段；平日與假日都要親身視察起碼十次，這還未計中秋、聖誕節、新年等特殊日子，人流、車流均大為不同。買舖好比讀大學一般，須付出更多鑽研時間。
（八）住宅樓宇有新供應，市區地舖則基本上沒有。每年新樓宇落成，或許提供數萬個單位供應。但若問皇后大道中地段，十年後會增加多少地舖？答案是：沒有。
不僅如此，甚至可能因為收購重建，可供買賣的街舖會有所減少。
因為許多發展商都是賣樓上的住宅，但樓下的商場（例如觀塘裕民坊凱滙及灣仔利東街囍滙）會長期收租，以方便統一管理及保持屋苑形象。樓上舖位、銀座式舖位、劏場舖位的供應或有增加，但市區可供買賣的地舖，只會有減無增。

（七）商舖的最大敵人是互聯網；樓宇的最大敵人可能是迷你倉。
世上沒有網購的話，舖位的價值肯定更高；正如若世上從未發明電腦，中環的寫字樓租金肯定更高，因為不能work from home，企業要承租更大的辦公室；若世上沒有迷你倉，每人也需要更大的居住空間。
據Mordor Intelligence資料，現在香港迷你倉總面積約400萬平方呎，等如三幢IFC二期。既然互聯網是舖市的最大敵人，買舖就要多著重「濕貨舖位」，亦即設有「來去水位」、能供服務性行業使用的商舖，例如餐廳/髮廊/老人院。
「乾貨舖」則宜避開，舉凡時裝/精品/零售，由於其貨品能於網上買到，舖價難免多少受壓。

舖王多位於舊樓內

（六）時間是住宅樓宇的敵人，卻是商舖的朋友。 一棟擁有40年樓齡的樓宇，雖然樓價硬是比不上旁邊剛落成的新樓，但舖位卻甚少人注意舖齡。
消費者逛街，斷不會介意舖位新舊而不進入消費，只管品牌及門面裝潢是否光鮮。
40年前某住宅可能座向「無敵海景」，如今卻給新樓遮擋了景觀。商舖只管旺與不旺，40年前門口是一條馬路；40年後面前仍是一條馬路。倘附近重建，人口更會因而增加。
因此「舖王」多位於舊樓之內，「樓王」除了山頂獨立屋外，一般皆是新樓。（下篇再續）