「不是很凶」凶宅 能否造按揭

近日網上流傳一則放盤廣告，樓盤位於沙田區，為一全棟兩層高連天台物業，每層實用面積達700平方呎，設五間房，僅以650萬元放售，呎價約4,600元。
如此便宜皆因該物業屬於凶宅，廣告標榜該物業「不是很凶」、「不用怕」，買家又是否真的「不用怕」，可以放心入貨呢？
根據網站廣告相片，單位裝修普通，叫價明顯低市價兩成，同時標明「外勞宿舍」，適合放租使用，且現時單位住有租客。
不過，重點始終在於「只是燒炭」、「不是很凶」、「不用怕」這幾組字。

沒標準可跟

若論凶宅是否「很凶」，在談論有多「凶」的嚴重程度上，現時並沒有一套標準可跟。

因為連凶宅本身是否會定義為凶宅，也沒有清晰定義，惟若涉及謀殺和自殺，基本上都會被歸類為凶宅。
當一個事故單位被歸類為凶宅，不論程度嚴不嚴重，基本上申請按揭都有機會較困難。
要驗證一個凶宅物業是否「不是很凶」，最簡單及直接方法，就是看能否做到估價，如果真的「不是很凶」，是有機會估到價，甚至有可能敘造到高成數按揭。
另外，就是看看凶宅同層或上、下層單位估價有無受影響，假如連附近單位都無法估價，代表該凶宅真的「很凶」，連累附近單位都無法估價。
假如想了解物業能否估價，買家需要留意一點，就是不要盡信網上估價，一來可能網上估價資料未更新；二來，銀行網上估價大多不會納入凶宅因素。

拉估價涉眾多因素

買家宜向多間銀行查詢找出真正的估價，亦可以找按揭轉介公司幫忙查詢。
找按揭轉介公司查詢有幾個好處，除可一次找多間銀行查詢提升效率外，就是有可能替買家嘗試拉估價。
筆者曾處理過一些涉及凶宅按揭的個案，最終成功替買家把估價拉高，減輕買家上會時的壓力。惟拉估價涉及眾多因素，並非所有凶宅都能做到。
如果真是有心購買凶宅，買家最好有無法敘造按揭的心理準備；或者事前準備更多現金作首期，以免就算真的能獲取估價，卻最終無法順利上會。
同時，若單位無法敘造按揭，無疑會影響日後轉售，買家必須注意。