企業盈利不高不代表按揭無望

一般「打工仔」只要有僱傭合約、糧單及稅單，還款能力即顯而易見；但自僱人士手持的是一份可升可跌的收入，申請人要證明自己「還得起」，就要令銀行相信其生意具可持續性，不會中途因入息出現波動而拖欠債項。
他們須提供審計報告、利得稅單、商業登記證，和公司戶口月結單等資料。
交到銀行手上後，銀行一般會以稅單上的利潤簡單除以12個月，推算申請人的每月收入（所以申請時機對於部分人來說頗重要）。

收入穩定最重要

那麼生意收入穩定，是不是金額低一點也沒所謂？那要視乎大家所說的「低一點」是多少。
近年經濟波動，不少生意人選擇保守入帳或預留開支，本身帳面盈利未必亮眼。而銀行很清楚，每月盈利水平高低，只反映申請人財務狀況以至還款能力的其中一個面向。如果同一時間，一間公司能保持活躍的現金流，有頻繁的資金出入，即使牽涉的資金的金額不大，都有可能說服到銀行申請人具備還款能力。

就這樣說可能有點抽象。試想像讀者有12萬元，然後有兩位親戚需要江湖救急。
三舅父說他有時會有朋友判上判裝修工作給他做，整個2025年就是做了一單生意，賺36萬元，換算成12個月每月有30,000元以入，每月夠還你10,000元有凸。你看著三舅父一疊戶口月結單，問他何時再有工開，他拍拍心口跟你說不用擔心：「好快有。」
另一邊廂，表姨2025年不算風光，每日就是一早落舖包餃，賣餃賣到十點收舖，扣除人工舖租等，每月收入約20,000元，慶幸每日午餐多學生哥、打工仔幫襯，收入變化不大。
兩者相比，你認為哪位親戚比較「借得過」？對於銀行來說，可能後者是更加穩妥的選擇。

筆者有位客戶經營貿易公司多年，日前計劃購入一個約600萬元的住宅物業，申請六成按揭，貸款額約360萬元。其公司最近一年利得稅單顯示年盈利約30萬元，若按銀行慣常算法，認可月入僅約25,000元，供款佔入息比率超過六成，驟眼看來不會獲批。
然而，深入了解後我們發現，客戶公司雖然帳面盈利不高，但公司戶口卻資金流動頻繁、入帳與出帳具合理商業邏輯，亦相對穩定，顯示公司仍在實際營運，並非停滯或偶發性接單。
於是筆者團隊調整策略，改為是向銀行展示其業務的韌性與週轉能力。
最終，筆者團隊為客戶配對了大型銀行，該行除要求提交過去兩至三年的審計報告及利得稅單以核實業務持續性外，亦參考公司銀行月結單與損益表的細項，評估每月營業額在扣除租金、薪金等營運開支後，所剩餘的現金流是否足以支持供款。

最終，銀行批出六成按揭，還附帶現金回贈。
當然，不同銀行的取態存在差異，若申請人的業務本身盈利不高，應避免臨近簽約才匆忙整理由來不明的流水，並且要維持良好的個人信貸紀錄，以增加銀行信心。