公司欠薪拖糧 申請貸款如何避免撻訂

事緣8月初，該位買家正為新買入的一手物業申請按揭貸款，單位買入價約500萬元，貸款價為樓價之七成，即約350萬元。
本來客戶如常按銀行指示，準備入息證明文件，然而其後她任職的餐廳陷入結業危機。她在該公司入職僅六個月，未能提供完整稅單；加上最新一期薪金遲遲未發，令她無法提交連續六個月的糧單。

先申請短期私貸

女士的月薪為32,000元，但如果她只提供五個月的糧單，銀行會直接將五個月的總薪金除以六個月計算，換言之，其「可借入息」會降低至約26,667元，未達七成按揭要求、H按供款30年的每月入息要求為31,434元。

眼見情況如此危急，這位買家向筆者求助。經了解後，決定第一步先向大型銀行遞交申請，因為大行的審批速度較中小型銀行快，有助爭取在短時間內批出按揭。
另一邊廂，筆者亦探討向發展商申請延期成交的可能性，但其後發現，此舉需向發展商支付高達10萬元的罰息，不算是最優先的選擇，似乎只有當按揭申請被打回頭時，這才適合用作比「撻訂」傷害較小的後備方案。
但買家未有六個月的收入證明，即使大型銀行審批快又有何用？
經討論後，筆者安排她申請財務公司的短期貸款，貸款金額350萬元，年利率約為11厘，並採用「還息不還本」的還款方式，每月利息支出約為32,000元。

文件充足即轉H按

驟眼看來，每月32,000元支出用作支付利息相當駭人，但只要買家任職的餐廳還她7月的薪金，文件充足和按揭批出後，她就可以馬上將私人貸款轉回銀行H按的低息方案，而實際按息2.25厘，每月支出亦可繼而回落至13,379元的水平。
最終，該名女士承擔了兩個月的高息利息支出，合共約64,000元。
她趕及在下一期還款前取得拖欠薪金，以及獲銀行批出按揭。相比支付發展商10萬元的罰息，仍節省了36,000元。
可惜今次個案買家身邊並沒有具備合適條件的親人，可出任擔保人，不然她可能連64,000元的短期貸款利息支出也可以省回；如買家有另外一筆流動資金的話，亦可以透過降低貸款申請金額而符合入息要求。

一如既往，筆者提醒讀者，預留充足的時間申請按揭，讓自己有更大空間應對突發情況。