【按揭篇】新手上車貼士 揀樓及按揭須知︳香港樓市 解凍考驗︳封面故事

然而，銀行有權不批足按揭成數，就像前文提及，如果樓齡太舊的物業，又或是有僭建、村屋等，銀行便有機會降低按揭成數，甚至不批按揭；另外，凶宅物業、釘契、送契物業等，亦有機會被拒批按揭。
除了物業會影響按揭審批外，另一個重要因素是業主的財務狀況。

供款不能超過入息一半

雖然政府已取消壓力測試，但申請人的入息仍然要符合供樓佔入息比率（Debt-to-income ratio, DTI或Debt Servicing Ratio, DSR），即每月供款不能超過入息一半。
以一層380萬元物業計算，借九成，不加借按保，按揭額為342萬元，借盡30年，假設為封頂息3.5厘，每月供款額15,717元，即申請人最低月入，必須達31,434元或以上才合乎資格。

就算入息達標，銀行還有以下考慮因素。
（一）其他債務。
倘若申請人還有其他債務，例如私人貨款，曾作其他人的貸款擔保人，銀行會將這些債務及信貸額度一併加在DTI計算，意味申請人要更高入息始可獲批；否則，便要減債才可過關。
（二）信貸紀錄。
銀行會翻查即坊間俗稱TU的信貸評分紀錄，有貸款並準時還款者可獲較高評級，銀行會較易批核按揭；相反，如申請人經常遲還款，拖低TU評級，甚至有破產紀錄，都會降低按揭貸款的成功率。
（三）收入穩定性。
銀行十分重視收入的穩定性，固定月薪者會較易獲批。而自僱人士、自由工作者、或從事保險從業員、地產經紀等不穩定收入工作，銀行有可能會要求更多的收入證明，例如多達一至兩年的銀行月結單，或是稅單，批核時間較長，也有機會未必可做足九成按揭。

增加擔保人令收入達標

假如申請人的DTI未達標，又或是出現按揭批不足額的情況，還有兩個方法可以補救。
第一就是增加首期，例如借不足九成，便申請借八成、甚至七成。借貨額下降，每月供款減少，令到DTI達標。所以建議新手「上車」的首期，要盡量預鬆動一點。
第二，就是找（可多於一位）有穩定收入人士作為擔保人，將對方的收入也一併計入DTI中。要留意，擔保人雖然未必有實際供款，但卻影響其信貸紀錄，日後擔保人向銀行申請貸款時，其擔保的金額需計入其DTI中，變相借貸力會下降。
由於按揭必須在成交日之前獲批，始可趕及在成交日放款並完成交易，若然趕不及便有機會視為違約，不但要賠雙倍訂金及支付雙方的律師費及經紀佣金，假如樓價期間升值，賣方更有機會賠償物業買賣差價。

因此，在申請按揭時，時間上須預多一點，最少要成交日前一個月便申請。為確保按揭能順利獲批，買家亦可向銀行申請預先批核，以降低上會「撻Q」的風險。