申請按揭 1:1資產計算你要知

筆者一位客戶為製衣業商人，長年於內地及柬埔寨經營業務，計劃以資產證明方式購入一個作價約9,000萬元的一手住宅物業，並申請七成按揭。
表面看來，客人的條件相當充裕，他在香港、內地及柬埔寨三地，合共持有超過20個銀行戶口，資產全數以現金及定期存款形式持有。

部分地區資產不獲接納

事情當然沒有這麼簡單！
當他遞交申請後，便被通知他在柬埔寨持有的部分資產未能接納計算，因為柬埔寨被銀行列為高風險地區，他被要求提供極為完整的資金來源證明，包括資金最初獲得、跨境轉移及現時存放的全套紀錄。
客人做開老闆，要他籌備這些東西絕非易事，從經驗來說，很多申請人都傾向放棄，乾脆決定不以那些資產支持申請。

更關鍵的問題，是開首時所說的資產水平計算方法。客人最初以為，只要其可動用的資產與借貸額相若就符合要求，然而實質銀行所採用的「1:1」計算，其基準並非貸款額，而是物業價值本身。
換言之，理論上的客人本身要有9,000萬元資產，而非樓價七成的6,300萬元。
剔除柬埔寨的資產後，客人於香港及內地可用的總資產減至約8,100萬元，距離9,000萬元門檻說多不多，說少又不少。
後來經筆者同事計算，因為客人心儀物業乃一手新盤，附帶發展商提供的現金回贈及稅務補貼，折算後的實際樓價，較名義上低約700萬元。

筆者團隊遂與銀行多番溝通，爭取以「折後樓價」作為資產比例的計算基準。最終銀行接納以約8,300萬元作為評估基礎，客人的資產水平大致能夠匹配，按揭成功獲批。
以上個案，還不能反映事實全貌。
事實上，不止資產跟樓價「1:1」，有些銀行還會要求申請人有相等於至少一年供款金額的流動資產。
用剛才那個個案來說，每月約27.4萬元的供款，則等於申請人要有多329萬元資產。

內地中小銀行資產證明說服力低

另一方面，如有些資產是來自內地的話，部分內地銀行，尤其是中小型銀行，所能提供的文件往往僅為「資產證明」，只顯示某一時點的總資產金額，而未能提供完整的月結單或交易紀錄。

由於在港批核按揭的銀行無法從中觀察資金流向與穩定性，這類資產的說服力會較低，不時被要求補件，甚至被剔出計算。
所以，如申請人的資產散落不同國家地區，就要留意自己實際可應付的樓價，可能比自己所想的要低。