樓市回暖借按揭上車 選定息或浮息好

對於置業人士而言，選用浮息抑或定息按揭計劃，既涉及對息口走勢的判斷，也與個人財務規劃與風險承受能力有關。
在現時的市場環境下，選用定息按揭究竟有沒有著數？在決定是否選用定息按揭時，又有哪些因素需要考慮？今期將會逐一拆解。

滙豐定息按揭鎖息2.73厘

反映主要大型屋苑二手住宅走勢的中原城市領先指數（CCL）2025年漲4.7%，扭轉三年跌勢。踏入新一年，樓市可望繼續升溫，投行摩根士丹利預期，今年住宅樓價可望至少再升10%。
滙豐環球研究近期的報告亦指出，預期本港今年樓價升幅為7%，主要受減息、供需關係改善，以及金融市場帶來的正面財富效應等因素所支持。
現時主流的H按計劃為H+1.3厘，以一個月HIBOR為基準。
踏入2月以來，一個月拆息於2.4厘至2.5厘水平窄幅徘徊，根據香港銀行公會，截至本週一（2月23日）一個月拆息報約2.43厘。以H+1.3厘計算，理論上按揭利率約3.73厘。

不過，H按同時會設有封頂息率，以P作為基準，多為P-1.75厘至P-2厘。在三大發鈔行之中，滙豐及中銀香港的最優惠利率同為5厘；渣打銀行（香港）則為5.25厘。
以滙豐為例，H按的封頂息率為P-1.75厘，即3.25厘。換言之，在現時拆息水平下，H按實際利率已觸及封頂息，借款人的實際供樓息率將會維持在3.25厘。
該行在去年推出定息按揭計劃，不論是三年期或五年期，年息都劃一鎖定為2.73厘，在指定期內年息將會鎖定維持不變。
這相比現在新造H按，達到封頂息率3.5厘計算，滙豐2.73厘的定息按揭息率顯得具吸引力，可以為借款人慳到不少利息支出。

實際年息支出分別有多大？舉例以按揭金額500萬元、分20年還款期為例，H按每月供款額約28,350元；而定息按揭每月供款額，約為27,051元。
換言之，借貸人在目前的拆息水平之下，選用滙豐的定息按揭比起H按，每月供款額可減少約1,299元。
而滙豐的定息按揭於定息期後，兩款定息計劃的全期利率為P-1.75厘，與目前新造H按的封頂利率相同。

留意罰息期2至3年

是否選擇定息按揭，很大程度取決於對未來息口走勢的判斷，若認為未來利率有機會回升，則應該考慮採用滙豐的定息按揭，把供樓開支鎖定在年息2.73厘。
但若預期息口在未來仍有空間繼續下調，採用浮息按揭則會更有著數。

除了考慮息口走向外，也有其他因素需要留意，包括定息按揭計劃會有罰息期，三年定息計劃的罰息期為兩年，五年定息計劃的罰息期為三年。除非支付罰息；否則，罰息期內不能轉按。
另外，若本身已於滙豐借取按揭貸款，亦不能於轉換至此定息按揭計劃。
此外，滙豐的定息按揭計劃不設與按息掛鈎的存款（Mortgage Link）戶口，即業主若有多餘閒置的資金，也無法存入相關戶口，賺取利息來對沖按揭息率。
當然，若本身多餘閒置的資金不多的業主，則毋須考慮此因素。
滙豐定息按揭的申請日期至今年4月30日，貸款須於今年8月31日或之前提取。

建行亞洲H按推H+1厘

除滙豐外，由按揭證券公司推出的定息按揭計劃，提供長達10年、15年及20年期的定息按揭選擇，按揭利率分別為4厘、4.15厘及4.3厘，適合希望長時間鎖定利率、減低息口波動風險的業主。
不過，若以現時市場環境作比較，相關定息水平未必吸引到業主。因以現時H按的封頂息率都只是約3.5厘，按證公司定息計劃較目前實際供樓利率為高。
其他銀行方面，中國建設銀行（亞洲）的H按計劃，按揭年利率可低至H+1厘，封頂上限以P為基準。
若以2月23日1個月拆息約2.43厘計，即按揭年利率為3.43厘，以該行最優惠利率5.375厘為封頂上限。

另外，建行（亞洲）另一H按計劃則與市場主流的H+1.3厘相同，分別在於封頂上限以
P-2.125厘計算，即是3.25厘為上限。
在目前的拆息水平之下，該行的H按仍然是H+1.3厘較為著數，因以3.25厘為封頂上限。
當港元拆息出現明顯回落，跌穿2厘以下的水平，屆時建行（亞洲）的H+1厘計劃，才會有明顯著數。