年底前現樓市轉按契機

局方公布的數據顯示，大部分負資產個案來自銀行職員貸款或按揭保險計劃。
這類貸款普遍屬高成數但低息的按揭，當樓價下行時，物業市值確實容易跌穿貸款額，形成負資產。
不過，筆者以前都有解釋過，跟以往「樓疊樓」炒賣的時代不同，今天高成數按揭均要求買家購有按揭保險，且要自住單位和有穩定收入，相信業主們的還款能力有一定保障，不會輕易被銀行「call loan」弄致「爆煲」收場。
至於貸款中無抵押部分的金額，由143億元減至109億元。
雖然反映不少單位的樓價仍低於貸款額，拖欠三個月以上的比率，也連升了三季至0.24%，但整體而言還算是低水平。

數字未涵蓋二按貸款

即使資不抵債，但拖欠比率反映大部分業主仍能如期供款，銀行壞帳風險有限。當然金管局的數字僅涵蓋「一按」貸款，未有包括「二按」個案，實際風險或被低估。
從筆者看來，今季負資產數據較亮眼主要是因為樓價回升，除了CCL指數創下去年6月以來新高，差餉物業估價署在9月錄得的私人住宅樓價指數，亦按月上升1.3%，報292.5點，同是逾一年新高。
雖然距離新冠肺炎疫情前高位仍遠，但如升勢持續，銀行的估價很有機會隨之上調，令部分業主的負資產壓力可進一步緩解。
如今銀行對住宅物業的估價修復，對早年選擇「發展商按揭」的買家而言，或是轉按契機。

所謂發展商按揭，即買家在樓花期內，直接向發展商借得的物業貸款。
這類貸款審批難度相較銀行低，惟利率較高，尤其是首兩年或三年罰息期後的實際按息，可以高見6厘以上。

銀行職員清假高峰期

假設一位買家三年前以600萬元買入單位，向發展商申請八成半貸款，即借510萬元。其後單位估價跌兩成至480萬元。
今輪樓市反彈，該單位估價能借勢彈5%至504萬元的話，因為過去三年買家的尚欠本金已供剩約486萬元，他只須補上57.6萬元，就可以八成半按揭轉按，較樓市回升前少付約20萬元。
另一方面，轉按可讓買家從此鎖定較低利率和其他優惠，減輕負擔。

當然，如有留意本欄的讀者會知道，每年年底乃銀行職員「清假」高峰期，屆時人手會減少，審批有機會出現滯後。
如讀者對後市看法較保守，不妨考慮趁近期市況較理想積極安排轉按，以免之後形勢又急劇變化。