為子女選校網 2大方案租多間定買多間

要贏在起跑線，搬入「四大校網」（即港島11、12及九龍34、41校網）的重要性可謂無庸置疑。
然而，如有意搬進熱門校網，家長出手購買物業前，便需要做足資料搜集。
所謂「擲界盤」，正是指一些位處熱門校網邊緣、實際卻不屬於該校網的樓盤。
以九龍41校網為例，鄰近的又一村、又一居等，其實已被劃入深水埗區的40校網；向東延伸至九龍城的御‧豪門，亦已不再屬41校網。
在這些地區置業，家長應善用教育局所提供的校網地圖與選校名冊，倘若未經查證便草率決定，極易因誤判校網範圍而影響子女入學安排。

搣甩高成數按揭

筆者公司接觸到一個個案，一對專業人士夫婦原本已在灣仔12校網購置了一層物業，單位買入價683萬元，並敘造了九成按揭。

二人起初對家中孩子的升學路沒有太多想法，直到孩子進入幼稚園，與其他家長交流後，才驚覺校網重要性。
由於爸爸希望安排孩子能入讀他昔日就讀的小學，於是構思在中西區11校網另租單位。但他認為原本每月供樓約28,293元，隔壁中西區的小型單位的租金，也動輒要20,000元，兩者加起來每月支出近50,000元，似乎不太明智。
經分析後，筆者團隊為他們構思不同方案。第一個方案是補款將單位按揭成數降至七成，「搣甩」高成數按揭，然後將單位放租，同時到中西區租住一個租金相若的單位。
因為之前二人已為單位供款一段時間，尚欠本金約619萬元，而單位在一間大型銀行現估700萬元，他們可考慮轉為七成按揭，實際所需的補款僅約129萬元（原有按揭尚欠本金619萬元減去轉按貸款額490萬元），然後轉按後的每月供款22,000元。

如將單位以21,000元租出，自己以20,000元租住中西區單位，實際的每月淨支出，則會是21,000元，跟他們原來的每月居住開支相若。
如果手上資金更充裕，第二個方案是將原有單位轉成七成按揭放租之餘，中西區的單位不是租住，而是直接以八成按揭買入。
筆者團隊物色到的中西區單位估價為570萬元，按八成首期為114萬元。
因目前息口較低，即使中西區單位由租改為買，每月按揭供款20,600元，其實也跟租樓成本相若；但直接買入的支出部分是用作償還本金，而非全數落業主口袋，故如資金充裕的話，絕對值得考慮。

兩個方案的預期每月淨支出，均較原本逾50,000元的支出少。當然，這個家庭其實本身已身處熱門校網，大灑金錢搬到隔壁校網是否值得，要視乎夫妻二人的理財和教育觀念，最終並沒有標準答案。