計入預估租金收入 提升貸款者還款能力

「預計租金收入」相對於實際租金收入，乃指銀行透過估算有關物業單位的租金水平，將其未兌現的潛在收入，先算入按揭申請人的入息，令一些有意買樓收租的業主，其收入水平能更充分地反映，也令銀行可以更整全的角度進行審批。
去年政府在《施政報告》宣布，將住宅物業的按揭成數上限，不論價值和是否自住統一至七成，其中買樓放租的按揭成數要求，亦由六成放寬至七成。
跟以往的政策相比，業主現在付出更少的首期，便可以購入物業放租，讓租客幫自己供樓。
當然，首期愈少、貸款額愈大，理論上，按揭申請人的入息也要愈高，如果有朋友身上已有一層物業，然後差一點入息才足夠購買第二間收租，又應該如何部署？

針對未正式出租物業

平日申請者如果已有正在出租的物業，銀行會根據租約上的金額及入賬證明計算其「實際租金收入」；預計租金收入則是針對剛購入、尚未正式出租的物業。
如果按揭成數是等於或低於七成的話，銀行或會願意透過估價行估算有關單位的市場租金水平，最終將其潛在的租金收益，經一定比率的折扣後，撥入申請者的每月入息金額。
言則有了預計租金收入，申請者在銀行眼中的還款能力亦會大大提高。
近期筆者遇到一個個案，客戶從事銷售工作，收入以佣金為主，平均每月約20,000元。
她計劃購入一個380萬元的單位，並申請七成按揭。因為銀行要求的最低月入約24,000元，起初她打算找哥哥作擔保人，惟銀行經查核後，發現哥哥信貸評級一般，且欠卡數不少，未能通過審批。

幸好經了解後，筆者公司得悉她目前正跟家人同住，不急著自己遷出，遂建議她加入單位的預計租金收入，供銀行參考。
一般銀行都會就預計租金打六至八折，該單位的預計租金本為每月約13,000元，筆者後來物色到一間大型銀行，表示可以八折計算客人的預計租金收入，由此客人的最新入息水平，便由每月約20,000元，增加10,400元，至30,400元。
因為最新的入息遠高於要求，最終申請順利獲批。
最後提醒讀者，申請人要有心理準備按揭批出交樓後，單位租出時實際的租金水平，未必跟原先預估的相同。
而如果申請人的計劃有變，希望將單位改回自住，要小心自己原本的收入水平並不足夠，每月的供樓開支會帶來不少財政壓力。大家思考單位要租出還是自住時，要審慎評估自己的情況。