想做足30年按揭還款期 拆解樓齡人齡2大門檻

按金管局規定，銀行最長可以批出30年按揭還款期，但並不代表所有按揭都可以獲批那麼長的時間，而關鍵在於以下幾個因素。
由於銀行計算還款期一套公式，樓齡是最重要的因素之一。
目前銀行主要以「75減」以計算還款期，亦有個別銀行可採「80減」作計算。
因此，若想要做足30年還款期，基本上物業樓齡是不能太高，所以如果有意入手的物業屬舊樓單位，申請人就要留意樓齡是否符合要求。
另外，如果申請人需要購買按揭保險敘造高成數按揭，按保公司一般以「75減」作計算，這點必須要注意。

居屋有政府擔保期

除了樓齡外，另一個影響還款期長短的就是人齡。銀行除了會以「樓齡減」外，亦會同時以「人齡減」，以計算最長還款期，兩者之中選較低數字為準。

一般銀行的人齡計算同樣為「75減」；僅個別銀行可以「80減」作基礎。
人齡減意思就是將「75」減去申請人目前的年紀，例如申請人為50歲，以「75減」去50，意味可獲批按揭最長還款期為25年。
換言之，如果想要獲批30年按揭，申請人年齡不能太高。
不過，在此框架中，其實仍存在不少彈性，因此不能一概而論以上方的方式計算的還款期，就一定是銀行審批按揭的最終結果。
例如說，物業的性質對於按揭還款期計算，也有直接影響。
以居屋為例，居屋由於有政府擔保期，即使樓齡較高，仍然可造到最長30年還款期。
村屋有機會以「80減」，即使申請人已50歲仍可以造到30年還款期，但不能購買按保申請高成數按揭。

高齡人士一招破局

由於每個個案上會情況不同，申請人有機會遇到物業的樓齡可滿足要求，但人齡未能符合的情況。
例如申請人屬高齡人士，然而距離退休尚有一段時間，而又希望置業，這情況下，申請人仍然有機會造到30年還款期。
其中一個方法，就是申請按揭時，加入較年輕的擔保人，不過不同銀行對於擔保人及申請人的入息要求會有差別，且按揭成數亦有機會受到影響。
因此，如果真是遇上類似情況，建議讀者可以向銀行或按揭轉介公司查詢。