中資企業撐起甲廈 香港角色再定義︳地產專欄

去年第四季，本地甲廈市場連錄兩宗大額成交。10月中旬，阿里與螞蟻集團公布，與文華東方國際集團達成協議，斥資約72億元，購入銅鑼灣港島壹號中心13層樓面，連同頂層招牌及50個停車位，涉及面積近30.16萬平方呎，成交呎價約23,900元，為2021年以來最大手甲廈買賣。

新股市場暢旺

踏入12月，京東宣布斥資近35億元，向麗新發展（00488）購入中環建行大廈50%業權，涉及面積約11.1萬平方呎，平均呎價約31,000元，為去年本港第三大甲廈成交。
花旗預計，內地企業需求繼續為甲廈市場帶來一定支持，主要動力有三：一是更多中國科網巨頭及其他行業龍頭，或仿效阿里及京東，考慮直接來港購買寫字樓；二是A股企業在港雙重上市數目增加，並且陸續在港設立區域總部或研發中心；三是香港政府於去年10月成立的「內地企業出海專班」，協助內地企業在港拓展國際市場。
受惠國策支持，2025年香港新股市場表現活躍，全年共有119宗新股上市，集資總額高達2,858億元，重登全球新股上市集資額首位。其中19家A股公司成功在港二次上市，創歷史新高，更佔據了全年新股集資總額約50%。

德勤估計今年新股上市宗數有望達160宗，集資額將不少於3,000億元。受惠新股市場暢旺，金融機構、專業服務行業積極擴充，尤其是中資公司，為甲廈市場帶來租賃需求，即使個別外資企業縮減規模，中資亦可填補空缺。
近年香港定位出現轉變，不僅要當好「超級聯繫人」，還要做「超級增值人」，為外來企業提供高效便利的專業服務。
為了更好支援內地企業出海，去年《施政報告》提出成立「內地企業出海專班」，主動招攬內地企業，令香港成為內地企業出海的最佳拍檔。

超級增值人撐起需求

行政長官李家超早前出席「香港：內地企業出海首選平台」推介大會表示，國家正實施高水平雙向對外開放戰略，鼓勵內地企業出海發展，內地企業出海的勢頭正在加速。

而在「一國兩制」下，香港擁有內聯外通的優勢，擁有世界水平的專業服務，而且普通法體系與主要環球金融中心接軌，稅制亦簡單透明，不設關稅和資產增值稅。
此外，香港物流網絡四通八達，營商環境高度國際化、市場化，匯聚全球資金與優秀人才。他明言，香港會繼續強化「超級聯繫人」和「超級增值人」的雙重角色，成為內地企業出海的最佳平台、最佳拍檔。
市場普遍預計，隨著愈來愈多中資企業來港開拓國際市場，有望為甲廈市場帶來新需求，加快租金從谷底回升。
不過，目前市場仍有大量樓面未被消化，而且中資企業對辦公室的地點有特別偏好，所以目前主要是個別地區受惠。

舉例說，雖然受惠股市交投暢旺，財富管理機構積極擴充，但首選中環核心區或鄰近西九高鐵站的頂級甲廈，所以這兩區甲廈租賃表現相對較好，然而其他地區仍然受壓，令甲廈市場出現兩極化。
花旗指出，在資本市場回暖；加上企業逐步回流中環的趨勢下，中環優質寫字樓將繼續受惠於成交回升及企業升級、擴張，預計表現跑贏大市。

西九龍受惠新供應

而自去年第二季起，中環租金已經趨向穩定，預期至今年底，置地及恒基地產（00012）等主要中環業主的續租租金升跌幅度將大致持平。
西九龍甲廈同樣有望跑贏大市，在區內持有大型項目的新鴻基地產（00016）預計將會受惠。

花旗預計，隨著高質素的新供應陸續落成，如高鐵站上蓋的International Gateway Centre（IGC），料可吸納市場部分需求，租金水平與港島東相若。
事實上，西九龍的基建優勢及商業配套逐漸成形，並正在加速成為中環以外的另一個核心商業區（CBD）。不少跨國金融機構，如摩根士丹利、德意志銀行，數年前已將區域總部由中環遷往西九龍；瑞銀早前亦承租IGC其中一幢大廈作為區域總部。
花旗指出，其他地區表現較差，其中銅鑼灣競爭料趨激烈，但希慎興業（00014）的利園項目可能表現較好，而港島東，如太古地產（01972）的太古城中心，以及九龍東則仍面臨一定租務壓力。

整體商廈市況向好，有助賣家加快套現。花旗指出，業主出售寫字樓，多數因為有即時資金需要，或希望改善資產回報表現。
當中部分賣家在財務壓力下出售物業，以換取現金流；亦有一些賣家，尤其是區域性投資者，認為新加坡、澳洲的商業物業增長前景較香港吸引，因而出售本港資產，轉投其他市場；另有個別交易，屬與長期租戶建立策略性合作。
對部分區域性投資者而言，即使美國已開始減息，但整體資金成本仍偏高，投資取向因而更重視即期回報、現金流的穩定性。而回報相對較高、租戶結構較分散的海外市場，明顯較吸引。
相比之下，香港甲廈市場仍受新供應高企、租賃需求調整影響，部分投資者或趁市場流動性改善之際，先行套現，轉投其他市場。

買家以自用居多

買方方面，近期入市的企業多數以自用為主，取向與過往偏重短期投資的買家不同。
花旗認為，本港甲廈樓價自高位回落約52%，市場出現一定程度的低位吸納，部分買家趁樓價大幅調整入市。
雖然多了用家入市，但中資買家只對個別具質素的優質甲廈有興趣，因為這類甲廈向來甚少放售。此外，新落成兼有命名權的甲廈，亦料成為大型中資企業的首選。
至於其他甲廈，相信仍受壓。以尖沙咀老牌甲廈星光行為例，一個建築面積880平方呎的單位，近月以310萬元易手，呎價3,522元，創近17年新低。原業主持貨逾20年，賬面僅獲利約10萬元。這宗「超低價交易」主因是星光行樓齡已近60年，業權分散，而且上述並非海景單位，是「面壁」戶，對正毗鄰大廈後巷。

此外，部分買家購入甲廈作長線部署，藉此對沖未來租金上升風險。
尤其是中環核心商業區，由於租金於去年第二季回穩，所以企業趁價格尚未大幅反彈前，加快入市，盡早鎖定辦公室租金成本。
花旗指出，隨著企業業務擴張，尤其是中資企業，自用寫字樓需求上升。對自用買家而言，假如以目前甲廈平均回報率約3.6厘作為基準衡量樓價是否合理，現在屬合理水平。
整體而言，現階段的買方需求，更多基於實質使用及策略考量，而非單純追求短期投資回報。