住宅租金微跌 業主邊觀望邊放租淡市攻略
今年受疫情影響，住宅物業買賣交投大受打擊，成為樓價下挫的主要原因。
惟本港住屋需求強勁；加上有部分買家觀望後市，轉買為租，租務需求增加，帶動首十個月表現相對平穩，僅跌約1.66%。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，根據美聯物業促成的住宅租務個案計算，今年首九個月個案按年增加超過15%。
在租務需求帶動下，今年私人住宅租金表現相對穩定。惟本港對外、對內尚未全面免檢疫通關，經濟未能復常；加上下半年有新盤以低市價推出，搶佔市場焦點。
連同本港息口有上調壓力，影響買家入市，觀望後市氣氛濃厚，導致部分急於出貨的業主減價求售，樓價跌幅明顯。
相比之下，今年租金表現較樓價佳。所以不少業主可能會一邊觀望市況；一邊放租。
比較租金與其他投資回報
值得注意的是，要衡量一個物業是否抵買，除比較銀行估價及附近樓價外，很多時還會考慮租金回報。
尤其是買樓收租的投資者，往往會將租金回報與其他投資回報作比較。
一般來說，租金回報是將全年收到的租金收入，除以買入樓價所得出的百分比，就是租金回報率。
例如一個兩房單位買入價500萬元，出租的話每月可收15,000元，一年收租18萬元，租金回報率就是3.6厘。
上述是最簡單的計算方法，但專業投資者很多時還會考慮其他開支，所以有些人計算租金回報時，還會一併算入各種買樓及租樓的開支。
例如買入價加印花稅、裝修費、經紀佣金、律師費等使費，租金收入則會扣除差餉、管理費等，若業主包水電，相關開支也會一併計入。
根據上述例子，倘若以進階版的租金回報計算，買樓開支連裝修費合共是80萬元，即買樓成本是580萬元。
而管理費、差餉等費用一年是15,000元，一年租金淨收入只有16.5萬元，回報率由3.6厘下降至2.84厘。
事實上，很多人都會有不同的投資，除了買樓外，還會有股票、債券、寫字樓等，這個進階版的租金回報率，可以讓投資者比較不同投資項目回報，從而定出投資部署。
例如有一隻債券息率3厘，用第一個簡單版租金回報率，結果是買樓較債券吸引。
若換作第二個計算方式，很明顯是債券較吸引。如果債券息率同樣是2.84厘，投資者考慮到物業的升值潛力較強，則有可能選擇買樓。
當遇上兩個類型完全不同的物業，例如有兩個單位，一個是樓齡兩年的半新樓；另一個是逾30年的單幢式樓宇，用第一個方法計租金回報率，半新樓是3厘；單幢式樓宇是4厘。
不過，那個單幢式單位需要花數十萬元裝修才能出租；反而半新樓只略為清潔便可。
加上那單幢樓宇會在短期內進行大維修，若採用進階版租金回報率計算，則有可能是半新樓的租金回報較吸引。
當然，進階版的租金回報計算會較花時間，而且要搜集很多資料，所以一般睇樓的話，都是先用簡單版計算。
當看到心儀物業後，想跟其他物業或投資作進一步比較，屆時再計算進階版租金回報率未遲。
同時，業主若先把放租的單位收拾整潔、可即租即住，便能較快租出。
同時，由於放租後業主不能隨便入屋，所以出租前要先拍下單位相片，方便未來連租約出售物業，或現租約到期前，都能給予睇樓客參考。
取得按揭銀行的出租同意書
此外，簽約前業主可能要出示銀行發出的出租同意書。
因為銀行普遍規定業主在按揭期間出租單位，必須事先取得其書面同意；否則，業主一旦斷供，銀行毋須租客同意亦可上門收樓，租客有機會被「迫遷」而無法討回按金及上期。
同時，業主可要求租客帶備工作證明文件，例如工作證、糧單、稅單及強積金供款單等，以證明租客有穩定的收入。
簽約前建議先了解租客背景，可要求租客出示工作或入息證明等，以減少遇到租霸的風險。
坊間不少搵樓網有不少業主自讓租盤，可直接聯絡租客睇樓及洽租。
不過代理盤源及客路始終較多，若不合適，代理很快可推薦下一個客戶，節省很多時間。
加上持牌地產代理對樓宇租售交易有專業知識，且受地產代理監管局規管，故委託專業的地產代理可以獲得較大保障。
而且代理會與客戶簽訂《地產代理協議》，雙方掌握對方的真實資料，對自身保障也較大。
租金銀碼細 回報未必低
銀碼細的租金，不等於租金回報低，以下西九龍半新樓出租個案就是好例子。
香港置業市務經理（銷售）郭曜綜表示，大角咀奧柏•御峯一個開放式單位，日前以月租11,800元承租，實用呎租約44.7元。
租出單位為1座低層D室，實用面積約264平方呎，屬開放式間隔，望市景。
業主以約12,000元放租，約十日即吸引內地客洽詢，雙方議價後略減200元，以11,800元租出，實用呎租約44.7元。
據悉，新租客為優才生，心儀該單位交通便利，睇樓後隨即決定承租。資料顯示，業主於2012年5月，以約294.2萬元購入上述單位，現享租金回報約4.8厘。
新樓細單位回報高
另一宗同為新樓細單位出租個案。美聯物業助理區域經理楊浩然表示，大埔雲匯8座低層B1租盤單位，實用面積約284平方呎，屬開放式戶型。
據悉，新租客為專業人士，業主原叫價月租13,000元，輕微議價減500元，終以12,500萬元月租承租，實用呎租約44元。
業主於2018年以約503.7萬元一手購入物業，若以目前租金回報計算，租賃回報約3厘。
豪宅租金回報僅1厘多
反之，大單位或豪宅的租金銀碼大，但回報率未必太吸引。
中原地產高級分區營業董事高鵬表示，黃竹坑深灣9號日前有雙號屋租金創出屋苑租金新高，其實用面積2,667平方呎，設四房三套、儲物室連廁所及花園，日前以每月19萬元租出，呎租約71.2元。
資料顯示，業主於2018年5月，以1.68億元買入單位，現租出可享租金回報僅約1.36厘。
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
