何解樓上舖及地庫舖 租金回報一般更高︳專欄

香港差餉物業估價署最新的商舖租金回報平均是3.6厘。最近資深投資者廖偉麟以1,670萬元沽出英皇道琴行地舖，租金回報也是3.6厘。為何同樣是商舖，回報差距可達一倍以上？以下有五大原因。
（一）售後租回的舖，一般租金可打六、七折。
麥當勞出售的全部是自用舖，「自己打返條租落去」，租金自然會高於市價才能沽出靚價。
筆者每間舖都親身現場視察過，筆者估計今時今日市值租金是面價約六至七折。
例如麥當勞於旺角西洋菜街的地庫舖成交8,320萬元，建築7,367平方呎，現租金每月48萬元，呎價每月64元，以地庫舖來說是幾貴。

筆者估計該地庫，如果交吉最新市值租金應只是約每月30萬元。換言之，假設每個麥當勞物業交吉放售，新租客回報可能只得4至5厘。

老人院屬特殊用途

（二）非全地舖面積大，承租風險高。
麥當勞的自用舖主要是地庫及樓上舖，面積動輒數千平方呎。由於租金總額高，若完約後麥當勞退租，要找到另一個同樣大品牌及大號召力的租戶並不容易。尤其地庫及樓上舖可見度低、人流少，吸客能力有限。
因此，這類組合舖需要提供更高的回報率，才能抵消潛在空置風險。假設筆者買入，筆者都會好怕麥當勞會搬走，真係「唔知點算」。
簡單而言，風險愈高，市場自然要求更高的「厘數」作補償。

（三）老人院屬特殊用途，市場接受度較低。
永倫集團出售的多為大型老人院物業，銀碼動輒過億元，今時今日，投資工商舖基本上要all cash，買家群體極為有限。
香港老人院行業近年有不少長者選擇「北上安老」，長遠香港本土需求大機會受影響。若未來入住率下降，業主收入亦難以維持。
（四）地舖更具靈活性，可拆售或較易轉讓。
地舖位於街面層，人流及曝光度更佳，商業價值較穩定。若舖位面積較大且門面闊，業主可考慮日後分拆出售，或轉作不同租戶用途，靈活度較高。
相反，樓上舖及地庫舖，除非改裝成「劏場」出租，否則難以分拆出售。但歷史證明「劏場」長遠無好結果。

（五）經濟週期影響租賃需求。
經濟循環對商舖租賃影響深遠。當市況暢旺、地舖租金高企時，部分商戶為節省成本轉移至樓上舖或地庫；然而一旦經濟轉弱、街舖租金下挫，商戶又會回流地面，導致樓上舖及地庫舖空置加劇，極難出租。
現時香港經濟仍處調整階段，因此樓上舖與地庫舖租出相對困難，萬一麥當勞或老人院日後遷出，想找新的租客都極度困難。因此投資者需要求更高回報作長遠風險補償。