公屋富戶政策帶挈 樓巿現新購買力｜妙倫專欄

房委會資助房屋小組早前通過建議公屋富戶「加租」，由原來1.5倍至2倍租金，增加至2.5至4.5倍租金，會按每月入息限額及資產淨值限額而定。
根據房委會公布，於2025年4月1日生效的入息及資產淨值限額，家庭人數為三人的公屋租戶，每月入息限額為25,100元，如家庭收入達50,201元至75,300元，則需繳交2.5倍租金。

政府鼓勵富戶上流

提高富戶額外租金及降低富戶入息限額，政府的目標是加快公屋單位流轉，鼓勵公屋富戶上進上流。
同時，為加強打擊濫用公屋個案，隱瞞擁有內地物業亦成嚴打目標。
據房委會及房協的「富戶政策」，倘若租戶擁有香港住宅物業，便必須遷出公屋單位，但如在香港以外擁有土地或物業，包括住宅及非住宅物業等，則屬資產一部分，必須申報，若超出資產限額亦須遷出。
房屋署於2024/25年度，曾因接獲舉報或抽查而致函內地不同省市及澳門機構查詢，當中已確認26個租戶申請公屋時，瞞報擁有內地住宅或非住宅物業。
由於家庭資產淨值已超逾當時公屋申請限額，已向有關租戶發出遷出通知書並收回單位。

該署亦採取風險為本的策略及措施，每年就不少於10,000戶與入息及資產申報和住用情况相關的個案深入調查。
署方認為，隨著新公屋項目落成和打擊濫用公屋；加上不少公屋租戶購買資助出售單位，都能夠加快公屋流轉。
現時公屋一般申請者首季平均輪候時間維持在5.3年，其中長者一人申請平均輪候時間，較上季回落0.1年，至3.3年。
房委會資助房屋小組委員會主席黃碧如指，現時非富戶公屋居民所交租金約佔收入11%；富戶則約7%，稱今次調整是希望做到更公平及更合理的公共資源運用；又稱房委會的想法，是希望住戶在入住公屋後，能改善家庭經濟環境後並感到自豪，再離開公屋體系，故今次做法是「體貼」地鼓勵富戶置業。

推動公屋客置業

受到公屋富戶政策的加租因素影響；加上樓價調整，吸引不少公屋富戶客在市場尋寶，其中居屋第二市場銀碼吸引，故備受垂青。
事實上，公屋富戶如果自願遷出單位後，可保留「綠表資格」四年，在此期間可以綠表申請者身分購買一手居屋/綠表置居計劃（綠置居）單位，或在第二市場購買未補地價的資助出售單位。
美聯物業助理營業董事林奕俊表示，受到公屋富戶政策上調租金影響，刺激購買力釋放，部分細價物業備受這批人士垂青，並棄租入市，轉租為買。
日前有公屋富戶客入市大埔居屋怡雅苑，促成的單位為A座中層01室，實用面積約401平方呎，兩房間隔。

據悉，原業主早前以275萬元叫價放售單位，並獲公屋富戶客鍾情，即睇即拍板，議價後以270萬元綠表價成交，實用呎價約6,733元。
原業主於1993年以48.1萬元買入單位，持貨約32年，是次沽出賬面獲利約221.9萬元離場，單位期內升值約4.6倍。
另一宗為上水安盛苑成交。單位為安盛苑A座低層12室，實用面積441平方呎，屬兩房設計。
據悉，單位早前以265萬元放售，獲新買家接洽，雙方經議價後最終以260萬元居二市場價承接，實用呎價約5,896元。
新買家為公屋戶，為提升生活質素，決定購入較大單位。資料顯示，原業主於1990年以約24.3萬元購入單位，是次易手賬面獲利約235.7萬元離場，升值約9.7倍。

可透過綠表買居屋

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指，以公屋富戶的入息能力，市場上有大量置業選擇，但首先要計清楚個人的按揭能力。
假如富戶想轉租為買，根據最新公屋入息要求，一人家庭的限額為13,090元，一旦富戶入息超額4倍，
即其月薪至少有52,361元。
只要富戶有約60多萬元首期、約15萬元按揭保費、約25萬元的置業開支，就足夠買入一個近650萬元的私樓單位，而每月供款約為26,000餘元。
萬一富戶的首期資金不足，又或者想減少每月供樓開支，亦可考慮透過綠表購買居屋。
不過，近日有家庭月入逾50,000元的「公屋富戶」，在網上公屋群組公開自己家庭開支表，憂慮繳交2.5倍、10,000元租金後會百上加斤。

嶺南大學經濟學者何濼生批評有關政策倒行逆施，公屋輪候人士只要入息稍為超出限額，就無法排隊輪候公屋。
相反，公屋富戶入息超額，只要繳付額外一倍、兩倍或三倍租金，仍可繼續居住公屋。他認為如果可以騰出這些單位，將有助輪候公屋人士立刻「上樓」。

二手公屋叫座力驚人

二手公屋同樣有叫座力。據土地註冊處資料顯示，4月二手公屋（包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場）錄88宗註冊，較3月的85宗增加約3.5%，連升三個月，創八個月新高。

將軍澳馬鞍山最搶手

香港置業研究部董事王品弟表示，4月二手公屋註冊量屋邨排名方面，將軍澳景林邨及馬鞍山恆安邨各以七宗註冊並居榜首，其中將軍澳景林邨較3月的六宗增加約16.7%，馬鞍山恆安邨較3月的2宗增加2.5倍；黃大仙東頭邨2期及青衣長安邨各以五宗註冊並列第三位，其中；黃大仙東頭邨2期較3月的四宗增加25%，青衣長安邨較3月的2宗增加1.5倍。

市區未補地價公屋單位更大受歡迎，利嘉閣地產聯席董事李嘉輝表示，新近促成黃大仙東頭二邨祥東樓低層8室二手成交，實用面積145平方呎，屬開放式間隔，景觀主要望樓景。
據悉，新買家現居沙田，早前睇樓後認為單位間隔合用，叫價合理，遂向業主洽購，最終以50萬元（未補地價）一次過全額付清購入單位，折合實用呎價3,448元。
原業主於2021年以約26.48萬元購入上址單位，持貨四年至今轉售，賬面獲利逾23.52萬元，期內物業升值約89%。

居屋貨尾或獲公屋富戶垂青

另有分析指，公屋富戶面臨貴租及迫遷危機，一手居屋貨尾有優勢，獲得公屋富戶垂青。

因為長遠而言，新制會推動富戶加快考慮升級居屋，始終富戶們會憂慮政策將年年「加辣」，以往交雙倍租金的想法，都會陸續面對現實被迫放棄了。