土儲大富翁|本港地產商首嚐「共同富裕」 新界大地主自動波配合公私營起樓?

土儲大富翁|本港地產商首嚐「共同富裕」 新界大地主自動波配合公私營起樓?

香港樓價高居不下,據《路透社》較早前報道,北京政府要求香港大型發展商,協助解決住宅短缺的問題;報道引述接近內地官員的消息人士指,香港發展商被告知「遊戲規則已經改變」,中央不再容忍「壟斷行為」;特首林鄭月娥沒有評論有關傳聞,僅稱現時發展商願意配合政府政策,希望未來公私營合作可見到更大成效。

撰文:胡說樓市|圖片:胡說樓市、iStock

(圖片來源:胡說樓市)
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「公私營合作」一詞,瞬間成為地產版及港聞版的熱門名詞,到底公私營合作過往的成效如何?

北京視高樓價為社會不穩原因

另外,有分析指出,內地正積極促進「共同富裕」下,本港地產商可能也需順勢配合,也有分析認為,政策因素可能會成為本港樓市轉向的關鍵因素。

對香港人來說,高樓價已非新鮮事。香港已連續十年成為全球樓價最難負擔的城市,據國際房屋組織Demographia最新調查,香港樓價對收入比率為20.7倍——意味港人不吃不喝20.7年,才能負擔起一個住宅單位,遠超排名第二加拿大溫哥華的13倍,冠絕全球。

調查提到,若果樓價對收入比率超過5.1倍,已經屬於「嚴重負擔不起」評級,然而,香港早在2011年,有關比率已達11.4倍。

本港的高樓價問題突然觸動北京神經,據消息指,是因為部分中國官員和官媒責怪香港地產商,未能阻止2019年的社會運動,認為高樓價是這些社會抗議活動的根源;而特區政府目前希望透過公私營合作等方式,緩解土地短缺問題,這又是否可行的方式?

公私營合作早有先例

事實上,公私營合作並非新概念,香港早在幾十年前開始,已有不同類型的公私營合作項目,包括沙田第一城、黃埔花園、太古城等。

以沙田第一城為例,其原址為圓洲角一帶的沙田海海面。

上世紀70年代末,政府為發展沙田新市鎮,於該處進行大規模填海工程,本港四大發展商組成的聯營公司投得工程。完成工程後,其中七成土地交還政府;其餘發展私人住宅項目。

(圖片來源:胡說樓市)
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天水圍合作模式惹非議

上述提及的項目被視為公私營項目的成功例子,然而,當中也有項目頗具爭議性,其中為人詬病的,例如整個天水圍新市鎮發展、數碼港等項目。

以天水圍為例,70年代,長實及華潤集團等組成的財團先在天水圍收購漁塘,然後向政府提議以公私營合作的方式,在天水圍興建新市鎮,並以撥出部分土地予政府建公屋作為誘因。

雖然有關建議最初被政府否決,但港英政府在1982年轉軚,出資購入財團土地之餘,同時把天水圍南部分土地,不經投標過程直接售回予財團,發展成今日的嘉湖山莊。

天水圍南餘下土地用作公屋、公共設施等;天水圍北則列為土地儲備,後來建成多座公屋和居屋,以及濕地公園。

在天水圍的公私合營項目中,政府與發展商簽下私人備忘協議,規定政府建築物內商業項目不能威脅私人商業設施,藉此長期控制天水圍地區的經濟發展,及後公營街市的建設更因此備受阻撓,對居民的影響延至今日。

近年公私營發展又如何?

近年公私營合作模式,包括港人首次置業計劃、發展商捐地以興建過渡性房屋計劃、土地共享先導計劃等。

2019年9月,新世界率先宣布捐出300萬平方呎農地建公屋及社會房屋,其後恒基地產、會德豐及新鴻基地產亦先後捐出農地,興建過渡性房屋。林鄭月娥此前透露,現有15,000個過渡性房屋單位,一半以上土地來自地產商無償借地。

至於為期三年的土地共享計劃,申請反應則未見太熱烈。​​該計劃讓已擁有土地的發展商,在規劃時把最少七成樓面面積興建公營房屋;其餘三成用於發展私營房屋,發展商可以公眾利益為由,改變土地用途及發展。

計劃截至現在共收到三宗申請,包括大埔露輝路及汀角路、元朗蠔洲路和大埔社山路及林錦公路,共涉及約12,250個公營房屋及5,600個私營房屋單位和輔助設施。

有分析認為,若發展商不肯配合特區政府,北京當局可能會示意香港政府利用嚴厲法律手段收回土地,而且收地賠償的數目不是地產商說了算。

事實上,特區政府也曾明言,有需要時會利用土地收回條例,收回發展商手中的私人土地建屋。目前市場普遍預計,政府未來將加大力度收回土地的力度,從農地轉換緩解土地供應緊張。

(圖片來源:iStock)
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恒地乃農地大業主

至於哪個發展商擁有最多農地?恒地在業績報告中,直認是全港擁有最多新界土地發展商。

截至今年6月底,恒地有約4,460萬平方呎(414.3公頃)新界土地,其中138萬平方呎位於粉嶺北及古洞北新發展區;640萬平方呎位於洪水橋新發展區。

新世界發展方面,截至今年6月底,集團的新界農地應佔土地總面積達1,637萬平方呎,其中近七成(1,130.6萬平方呎)位於元朗、13%位於北區(218.4萬平方呎);其餘分布沙田、大埔及西貢。

而另一本地龍頭發展商新地,截至今年6月底止,在港的土地儲備達57,90萬平方呎,但未有直接交代新界土地儲備面積。

摩根士丹利及摩根大通估計, 新地擁有約3,100萬平方呎農地,數字僅次恒地。

而長實年報同樣未有直接交代新界土地儲備面積,但大行估計長實有1,000萬平方呎,則為四大發展商中最少。

不過,未待政府出手,已經有地產商自發行動。

自北京向地產商施壓的傳聞一出,新世界隨即宣布成立房社企「新世界建好生活」,冀結合商界及民間力量,以創新思維解決困擾香港多年的住屋問題,由新世界行政總裁鄭志剛擔任主席,並設諮詢委員會,成員包括地政總署前署長劉勵超、經濟學者莊太量、公屋聯會總幹事招國偉等。

本港土地短缺的問題困擾政府多時,當局希望透過公私營合作,或發展商的幫助,加快釋放土地建屋,實在無可口非。

但值得留意的是,不少公私營合作項目此前曾被批評為官商勾結,未來當局如何拿捏恰當力度,以平衡各方利益?相信都考起特區政府的政治智慧與手腕。

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