大跌市才沽貨 麥當勞賣舖啟示｜妙倫專欄

分析今次美國麥當勞賣舖前，可先回顧其近年的中港投資布局。
2017年，由於麥當勞於中國發展不似預期，市佔率從高峰期的17%，下跌至13%，因此決定減持中國投資比重，將中港業務八成股權（不包括物業），以總作價最高20.8億美元，售予中信股份（00267）、中信資本及凱雷投資集團（The Carlyle Group，美股代號：CG），自己僅保留兩成權益。

特許經營利潤高

中信系入主短短六年，麥當勞中國業務明顯改善，分店數目倍增。
為免錯失中國市場，麥當勞於2023年11月「平賣貴買」，宣布向凱雷回購中港業務的28%權益，據報作價約18億美元，令持股比例回升至48%。這反映麥當勞看好中港市場前景，才於短時間內回購中港業務。
麥當勞並非單純的連鎖快餐店，更像一家跨國房地產公司。雖然有自營餐廳，但主要經營模式為先購入或長租核心地段，再以特許經營方式招攬加盟商，收取租金、加盟費及按銷售額計算的盈利分成。
目前麥當勞全球約95%的分店為特許經營店。根據2024年報顯示，麥當勞總收入259.2億美元，來自自營店收入約97.82億美元，佔總收入約37.7%；來自特許經營店收入高達157.15億美元，佔營業額約60.6%。

在特許經營店收入中，租金收入達100.17億美元；特許經營費約56.06億美元。換言之，麥當勞每年營業額近四成來自租金，是業務相當重要的一部分。
若以租金收入計，麥當勞遠高於不少房地產投資信託基金（REIT），因此可說是披着快餐店外衣的收租公司。
值得留意的是，特許經營店的經營溢利更高，以2024年為例，相關比率高達83.9%，而自營餐廳僅約14.8%。
利潤如此驚人，皆因麥當勞對特許經營店有很大掌控權，從選址、設備到供應鏈，大多由公司控制，擁有極高議價能力。
一般而言，特許經營方式屬輕資產營運模式，最大優勢是將經營風險轉移。就算餐廳業績欠佳甚至虧損，麥當勞也能按合約收取租金及授權費，賺取穩定現金流。

2015年麥當勞前行政總裁Steve Easterbrook已超前部署，提出「Turnaround Plan」改革，加快將原本屬於總公司的直營店，轉為加盟店，目的是改善資產結構，轉向輕資產、以特許經營為主的營運模式，以強化資本回報。
麥當勞如今變成高度依賴加盟商，翻查最近十年財報，特許經營店比例明顯急升：2014年底共有20,355間特許經營店，佔全球餐廳總數約57%；到2024年底，特許經營店達43,477間，佔餐廳總數約95%。

出售舖位全位於一線地段

事實上，為保長遠盈利增長，近年愈來愈多企業轉向輕資產模式，以減輕資金壓力。而麥當勞今次大舉出售香港物業，只是順應潮流，放棄重資產束縛。
過去十多年，麥當勞先後在多國出售物業套現，以優化資產負債表，並提升資產回報率。同時將套現資金投資到回報更高的市場，繼續以特許經營方式營運，不斷創造穩定現金流。
2020至2021年間，麥當勞曾出售香港零星自置舖位，包括以2.6億元沽出鰂魚涌柏蕙苑高層地下2號舖、4,100萬元售出屯門鄉事會路創興銀行舖，以及以2,268.3萬元售出深水埗福華街177A至177C號地下G舖，合共套現逾3.2億元。

至於今次標售名單中的尖沙咀星光行舖位，其實曾於2019年放售，當時叫價10億元，曾傳出獲鄧成波家族以9億元洽購，但最終未落實，而該舖位現市值已縮水至約4.6億元。
麥當勞最新招標出售的八個舖位，全部位於一線地段，部分更處於核心區。負責是次招標的仲量聯行表示，舖位附帶麥當勞長期租約出售，而麥當勞餐廳將在這些物業繼續營運，並無任何計劃變更。

趁市場飽和沽貨

換句話說，麥當勞是售後租回（Sale and Leaseback），並非退出香港市場。
從另一角度來看，當初麥當勞看好中國市場前景，所以才於2023年11月回購中港業務。相比起中國業務，香港發展已近飽和，以分店數目計，2017年有約240間，至今僅增至約256間，增幅遠低中國。

既然香港業務難有太大增長空間；加上主力輕資產方向發展，麥當勞今次出售物業套現實屬正常，只是實行資產變現的企業策略，將大幅升值的低流動性資產轉化為流動資金，並投入回報更高的項目及市場，提升資本運用效率。
據市場消息透露，麥當勞暫率先推出八個舖位放售，於9月截標，總市值約12億元。其後視乎反應，分階段出售全數23個舖位，總市值約30億元。
但要留意的是，今次舖位是招標出售，而非直接售予合作夥伴中信系，而中信系會否購買將是焦點。
雖然目前本地舖價大幅回落，但麥當勞在港持有的20多個舖位於早年購入，而且位處人流最暢旺地段，足以證明其房地產投資眼光獨到。即使現時「低價」賣舖，也只是賺多賺少的問題。

舖市近期恐添壓

不過，今次麥當勞大舉沽貨，難免為舖市再添沽壓。位於美國芝加哥的麥當勞總公司早前就是次賣舖回應，指公司定時審視其持有的物業，並不斷優化其房地產組合。
有別於過往零星賣舖，今次據報是將全數物業分階段出售，而最新回應亦難免令人覺得看淡香港舖市，所以才要調整。
的而且確，香港舖市前景未明。受外圍經濟影響；加上港人北上消費成風、遊客消費降級等夾擊下，商舖市場需求大不如前，不少零售舖因此結業，取而代之變成「兩餸飯」店、夾公仔店、物流自取點等。
根據仲量聯行數據，截至6月底，核心區街舖空置率約10.5%；優質商場空置率則升至10.5%的新高，主要原因是新供應增加，以及現有商場新增空置樓面所致。雖然部分街舖租金略有回升，但核心區街舖租金仍遠低於高峰時期。

以銅鑼灣羅素街為例，曾經是全球最貴舖租的街道，早前富途以月租約120萬元承租羅素街金朝陽中心地下的複式巨舖，雖然租金較上手租客高，但呎租仍較高峰時低超過八成。
租金下跌，自然拖低商舖估值。為控制信貸風險，銀行自然催逼商舖業主調整投資物業組合，以減槓桿。
不少資深投資者因此損失慘重，急需減磅套現，形成舖市跌價漩渦，而麥當勞今次大舉沽貨，無疑令舖價尋底之旅難以告終。

京東購佳寶零售網絡

正當麥當勞出售香港物業之際，京東反其道而行，選擇投資香港的實體網絡，據報收購佳寶超市零售業務及物業，或反映實體店仍有一定價值。
據官網顯示，佳寶目前在全港有約90間分店，分布各區，除主力經營各類急凍家禽肉類及海產外，亦引入各類糧油雜貨及新鮮蔬果。

雖然佳寶已建立良好零售網絡基礎，實體店有一定價值，有利京東加快擴展其線上到線下（Online to Offline,O2O）電商業務，但京東看重的，更可能是佳寶的冷鏈倉儲及運輸體系，有助完善其生鮮供應鏈布局。

要靠供應鏈賺錢

京東近期在內地開始經營「七鮮小廚」自營外賣店，與美團（03690）競爭。
據內媒早前報道，京東集團董事局主席劉強東提到這場外賣之爭，背後的生鮮供應鏈才是京東真正想要的，賣飯菜永遠不賺錢，要靠供應鏈賺錢。從劉強東這番話來看，京東很可能是看中佳寶的生鮮供應鏈，所以才收購。
事實上，京東早已投資香港鮮活市場。數年前，京東入股錢大媽，而錢大媽於新冠肺炎疫情期間積極拓展香港市場。隨京東收購佳寶，預期香港市場將起變化。