要幫子女買樓嗎 月收50,000元息不用煩

你好！本人是閣下學生，資產如下：兩個大埔中心三房單位，一間自住；一間出租，月收18,000元，最近半年加按620萬元，月供27,000元，22年貸款期；另有420萬元存在mortgage link戶口。本人現年57歲；太太51歲；兒子18歲，夫婦工資每月共80,000元，請問應幫小兒買樓收租，或是買直債收息？煩請指教，謝謝！

讀者湯先生

讀者在想要不要幫兒子買樓， 這也是不少香港中年父母的問題。幫子女買樓就鎖死大筆資金，自己沒資金投資收息；不幫又擔心子女未來。筆者有以下建議。

下策全數投資保本直債

下策是將620萬元資金，全數投資保本直債收息，收租的大埔三房單位，可因應息口走低而結欠調整至樓價60%。

六成上會再收租，不會令供樓支出太高，又可令物業產出正現金流，防止一旦樓市下跌而引致財政問題。
樓價已由高位下跌了25%，再跌40%機會不大，而六成上會，可保證現價跌少於40%都毋須call loan。
那收租三房單位600萬元欠60%，即360萬元，月供約13,000元，若放租月租18,000元，
一來一回正現金流5,000元。
這樣現金流產出為5,000元×12（60,000元），再除以投入首期的240萬元，即2.5%，回報雖然不是太好，但除自住單位外，有多間香港樓「揸手」，穩妥一點。
此外，620萬元減投入收租樓的240萬元，即380萬元可投入直債。香港不少大銀行的直債現仍有6厘年回報，即每年可收息22.8萬元；每月19,000元。

再加5,000元月租的正現金流，總計每月收取24,000元；年收30萬元，相比敘造港元或美元定期存款徍。
每月24,000元，足夠讀者自己租新樓自住享受一下，日後兒子若有自住需要，可以住大埔中心單位。

上策先買樓再買債券基金

至於上策，既買到新樓，又有現金流增加。方法是以620萬元中的120萬元當首期，買樓給兒子自住，20%上會，即借480萬元，每月供款為20,000元。
餘下500萬元可投入債券基金收息，年息達12厘；若是筆者的學生，減息後槓桿更可達15至18厘年息。
不過讀者已逾50歲，不會盡槓，500萬元投入收12厘即月收50,000元，足夠幫補兒子每月的20,000元供款，還餘30,000元給自己養老。

30,000元勉強足夠在香港退休；若移居大灣區，目前在珠海幾乎可以「做皇帝」。