【揀樓篇】新手上車貼士 揀樓及按揭須知︳香港樓市 解凍考驗︳封面故事

揀樓篇

要買樓，第一件事便要先去揀樓。全港有如此多物業，如何尋找出心儀兼價格合理的單位，也是一大學問。
一般來說，新手通常會從自己熟悉的地區入手，一來會較易掌握附近環境及設施配套；二來物業價錢大約處甚麼價位，心裏亦有數，減低買貴及買錯的機會。
但如果連自己所住的區域也沒有概念，不知從何著手，則大致可以從以下原則入手，減低風險。

藍籌屋苑容易入手

藍籌屋苑好處是規模較大，會有較多戶型選擇，容易尋找到適合的心水單位。而且設施配套會較齊全，有些大型屋苑會設有商場及會所，屋苑管理亦較完善，因此會較受買家歡迎。
亦因為藍籌屋苑戶數多，流通率較高，交投較活躍，銀行估價準確度會較高，坊間亦有不少成交資訊，較容易掌握價格走勢。

反而一些小型屋苑或單幢私樓，由於戶數及交投少，只要某個單位以一個極高價或極低價成交，容易影響整個屋苑或整幢物業的平均價格，有機會出現物業價格與銀行估價大幅偏離的現象。假如不是樓市「老行尊」，容易被個別交易誤導而買貴貨。
物業戶數少的另一壞處是管理費或會較貴，因為物業的支出，例如保安、清潔等，是由整座大廈的業主攤分，戶數愈少，管理費便愈高。尤其是大廈要進行大維修時，維修費隨時可以是天價。
有些單幢大廈的業主立案法團為慳管理費或維修費用，會千方百計削減開支，例如保安只採取一更制，晚更沒有保安；收垃圾的次數減少；大堂、電梯、外牆等維修用最低規格，如此一來，生活環境及質素會拉低，亦變相會影響到樓價。

很多業主的供樓開支已佔去收入大部分，若然管理費及維修費用超出預算，財務壓力將會百上加斤。新手買樓時必需留意。

村屋業權複雜 按揭審批嚴謹

有些人喜歡住村屋，貪其位處郊區，環境較幽美，低密度、空間感較大，仿似外國生活般Chill。
但新手則不太建議買村屋，皆因村屋在業權上會較為複雜，曾試過有業主買入村屋單位，卻因為沒有單位前的道路使用權，令到「有家歸不得」。
此外，村屋較易有僭建問題，銀行在批按揭時也會較保守。
一般而言，村屋難以敘造九成按揭，一些新型、有屋苑式的管理、1,000萬元以下的村屋，最高也只能做到八成半按揭，但一些較偏遠、樓齡較舊、業權複雜的村屋，銀行則未必會批足成數，或會令業主失預算。

因此，對於首次「上車」的新手而言，買藍籌屋苑會較為穩陣，伏位相對較少。買家考慮選擇哪一個藍籌屋苑時，也可一併考慮租金回報。
雖然對於自住的用家來說，由於單位不會出租，租金回報率看似意義不大，但其實這是另一個樓價是否「抵買」的指標，皆因租金回報率愈高，有機會代表樓價被低估。
日後樓市轉旺，會吸引一班買樓收租的投資客，他們會主力尋找租金回報率高的物業，因此租金回報率愈高，代表防守力也愈高。

西環屋苑租金回報率逾5厘

事實上，隨著本港樓價自高位回落，已有不少藍籌屋苑超過3.5%的租金回報率。據中原地產統計143個成分屋苑中，今年3月錄得4厘以上的屋苑達到23個（見圖表二），當中有不少位處市區。

其中最高租金回報率的屋苑，竟然位於港島區堅尼地城的嘉輝花園，租金回報率逾5厘；而九龍灣三大屋苑，得寶花園、淘大花園及德福花園，租金回報率均逾4厘。
要留意這些屋苑當中有些樓齡較高，像美孚新邨部分期數樓齡已超過55年，銀行未必會批足按揭。
另外，有些屋苑也已超過40年樓齡，雖然目前有些銀行對藍籌屋苑可以做到「80減樓齡」的最高年期，即仍有機會可以做到30年按揭，但日後轉售時，下一手買家如未能申請到30年按揭，則有機會降低物業價值，故揀選物業也不宜太舊樓齡。