政府要安置棕地：條款別把自己放進「房東競賽」

條款要求發展商把相當比例樓面以1元租金租予政府，租期十年，再由政府以優惠租金轉租予受收地影響的棕地作業者。此舉初心無可厚非：安置要快、升級要做。但對投資者而言，這將引發三個最現實的問題。

指定樓面比例：足以改寫整體租金曲線

第一，指定樓面份額若夠大，將會改寫租金曲線。指定部分並非小配角，而是足以影響整體定價的關鍵比例。當「政策租金」成為同場參考價，其他樓面即便試圖以市場租金支撐回報，也必將面對租戶質疑：「鄰座（或同座）較便宜，為什麼我要貴？」尤其元朗地塊附近本身已設有園區式供地與生態圈機制，制度的比較更為直觀。

再分租可能：政策性樓面變成不確定性來源

第二，再分租及許可使用的條款設計，會放大市場不確定性。如果政策性樓面容許再分租，對市場而言，就不僅是「政府協助安置」，而是「項目內新增一個不以市場租金為唯一依歸的出租方」。投資者最擔心的並非政府補貼本身，而是補貼方式轉化為可流轉訊號，令租金基準變得不可控。

退出受限＋施工門檻：折現率自然上調

第三，退場路線收窄將導致融資態度趨於保守。禁止分層出售意味着項目只能整項轉讓；銀行一旦發現退出受限，加之施工與營運條款複雜，其貸款的貸款價值比〈LTV〉與利率條件勢必更趨保守。元朗地塊另有高敏感震動控制等要求，成本與工期的不確定性，亦會直接體現在折現率中。

破局路徑：角色分清、風險可計、分段試水

「冷」未必是市場不願做產業，而是規則設計鎖死了回報模型。要破局，則建議政府明晰角色定位：若要安置棕地，可採用外置化方法處理〈如政府或園區自建、回購或租回〉，避免成為同場競爭的房東；若指定部分仍須納入私人項目，政府可在建造期提供按揭增信，實現風險與政策控制的匹配；最後，用規模較小、已分散的地塊開展試點，建立可比案例，逐步校準條款。政府此前取消招標，並把兩地塊作分流處理，其實已用行動踏出第一步。 下一步，關鍵在於將「任務」寫進制度，而非將自身置於投資者的競賽場中。