新盤庫存高企 發展商妙法求變｜地產專題

政府放慢賣地步伐；加上發展商低價去庫存，樓市供應壓力似乎有所舒緩。
據房屋局最新公布，截至今年6月底，未來三至四年私人住宅潛在供應量，連續五個季度下跌，按季再減少4,000伙，回落至10.1萬伙，是近三年最少。相比起去年首季歷史高位的11.2萬伙，累減11,000伙，跌幅近一成（見圖表）。

調整建屋步伐控制供應

仔細一看，房屋局公布的潛在供應量由三組數據組成：已落成未售出單位、建築中未售出單位、以及已批出土地上可隨時動工興建的單位。
新一季供應量回落，主要由「已批出土地上可隨時動工興建的單位」帶動，按季減少了2,000伙，至約10,000伙，較2024年首季的19,000伙，大減9,000伙，即超過一半，反映發展商積極調整建屋進度，以管理未來供應。
事實上，近年發展商明顯放慢建屋步伐，根據房屋局公布，今年第二季私人住宅施工量僅得2,500伙，按季跌超過三成，上半年合計僅約6,100伙單位施工，較去年同期約14,200伙，大跌57%。

另一方面，過往發展商多數趁樓價回落時，向政府補地價，以降低發展成本，但近年發展商補地價步伐明顯放緩。
根據地政總署資料顯示，今年第二季補地價收入僅約1.03億元，創2020年第一季以來21個季度新低。
發展商是重資產行業，需要大量前期投資，並透過舉債籌措所需資金，但目前大量貨尾積壓，資金被鎖，所以當前最重要是賣樓，加快資金回籠，對投資新項目的興趣自然不大。
雖然其餘兩類供應組別各按季減少千伙，但仍位處高位，其中已落成未售出單位約27,000伙；建築中未售出單位則約64,000伙。
翻查土地註冊處數據，2016至2024年期間一手年均私人住宅買賣登記量約14,189伙。以此吸納速度估算，單是消化這批現樓貨尾及預售樓花，需時至少六年。

新盤庫存高企；加上樓價由高位下挫近三成，發展商陸續接受現實，直接劈價賣樓，加快去庫存。其中最矚目為原由中國恒大（03333）發展，其後由福彩接管的屯門掃管笏緹岸，發展商近期數度更新價單，下調單位定價，最高減幅達61%。
此外，近期減價出售樓盤，還包括富豪國際（00078）旗下西營盤尚瓏，發展商早前削減45伙單位的價單定價，並大幅增加折扣，實際減幅逾三成，成功令樓盤「翻生」。
其他發展商就算沒有下調價單定價，也大幅增加各類折扣優惠，以達致減價效果。

轉賣為租等樓價反彈

根據統計，今年最少有20多個新盤透過各類方式「減價」吸客。考慮到樓市未穩；加上銀行催債，料發展商劈價賣樓短期仍會持續。
面對樓市困境，一眾發展商除了以「震撼低價」推盤外，近年各出奇謀谷銷情，例如買樓送車位、租金回報保證、自訂成交期、甚至提供高達樓價125%的按揭貸款計劃等。
不過，並非所有發展商加入「內捲式」競爭，部分反而採取惜售策略，將全幢或部分單位改為出租，而目前市場正掀起一股「轉賣為租」的風潮。
根據房屋局最新數字，截至今年6月底，現樓貨尾單位約27,200伙，當中約2,200伙，即約8%，屬發展商自用或用作出租，按季增500伙。市場普遍預期，有關數字仍會持續上升。

事實上，7月再多兩個新盤轉賣為租，進軍學生宿舍及服務式住宅市場。
在眾多發展商中，恒基地產（00012）系尤為積極，自2024年起，旗下多個樓盤先後由賣轉租，涉及全盤或部分單位，包括紅磡BAKER CIRCLE DOVER、啟德THE HENLEY III、粉嶺ONE INNOVALE、長沙灣映岸、大埔迎林。
以伙數計，同系香港小輪（集團）及市建局合作發展的長沙灣映岸最多。項目提供262伙，早於2022年中獲批預售，並已上載樓書，意味銷售在即。
負責項目銷售的恒地去年曾透露，樓盤將以現樓形式推售，但今年6月宣布轉作青年宿舍發展，並易名為「東華•南昌匯」，交由東華三院作為分租戶負責招租，為期六年。

7月恒地旗下大埔美新里住宅項目迎林，正式成為香港中文大學認可的校外學生住宿。翻查資料，迎林為舊樓重建項目，並於今年5月取得入伙紙，原打算今年內開售。
換句話說，上述樓盤起初都是打算推售，並已準備好宣傳，可隨時推出市場，但市況不似預期，最終更銷售無期，轉為出租。
眼見大學生宿位供不應求，永義國際（01218）早前索性將旗下紅磡漆咸道北新盤「THE QUAD森里」轉型作學生公寓出租。
中高端住宅新盤也加入轉賣為租行列，例如信和置業（00083）與市建局合作，位於中環的
ONE CENTRAL PLACE，近期轉為服務式住宅；而新鴻基地產（00016）旗下北角海璇II，近月亦推出第5座招租。

中小發展商劈價求存

發展商劈價賣樓，還是轉賣為租，其背後分野在於自身的財政實力。對於面臨流動性風險、急需出售資產減債的發展商而言，劈價賣樓、加快資金回籠是其首要任務。
相反，財力雄厚的發展商則有條件作選擇。以信置為例，屬罕有錄得淨現金的發展商，截至去年底止，淨現金金額高達458億元。雖然恒地負債略高，但早前透過發行可換股債券，集資約80億元，年息僅0.5厘，進一步減低利息開支。
從前超低利息年代，發展商不怕將樓盤拖長來賣，然而現在利息高，丟空不賣的機會成本很高。大型發展商實力雄厚，有能力繼續觀望，故可將物業轉賣為租；反觀中小型發展商則只有劈價求存，形成強烈對比。

大型發展商而言，將新盤由賣轉租，既可避免陷入「內捲式」價格競爭，也可趁租金走勢向好，賺取穩定現金流，抵銷部分利息支出，待經濟及樓市全面復甦時，便能以更理想的價格出售物業，爭取最大利潤。
一般來說，由賣轉租的新盤租約期較短，允許發展商根據市場需求調整策略，但租約期短則至少一年，而且發展商收回單位後需要翻新，涉及額外時間及成本，這反映他們仍未看好樓市可於短期內快速反彈。
不過，樓市亦非全無曙光，受惠港股回升；加上HIBOR回落，近月樓市交投氣氛見好轉，新盤貨尾積壓情況稍有改善。
據中原研究部報告，預計今年共有19,198個

私人住宅單位落成，而截至6月底已賣出約51.2%單位，擺脫過去兩年同期不足四成的低水平。
該行報告指出，今年新盤銷售進度明顯恢復，貨尾積壓問題稍有改善，如果發展商繼續以低價促銷新盤，以及在股市造好及息口下降等利好因素刺激下，相信有助提高一手吸納量，預期第三季落成私樓售出比例可望達到六成。

研放寬內地人調配資金買樓

展望未來，市場正觀望政府會否放寬內地人才在港置業的限制。

推動樓市穩健復甦

財政司司長陳茂波近期表示，目前內地來港人才若要買樓，仍受資金調配限制，而港府正努力跟相關的中央部委研究能否在合適範圍內放寬，以便利他們調配資金，但又不會因此造成資本外流。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮說，若能在短期內落實有關措施，將為香港樓市注入新動能，尤其在目前「價升量弱」的過渡期，有望成為催化劑，推動樓市進入新一輪穩健復甦。
總體而言，這項新政策對香港樓市帶來多方面的潛在好處，包括需求增長、激活市場、吸引人才及提升經濟效益的長期穩定作用。