萬伙新盤趕年尾散貨 牽動二手市場回落｜樓市點睇

撰文：朗晴｜圖片：新傳媒資料室、何柏基攝

大型千伙項目趕出貨

由長實集團（01113）與市建局合作的深水埗海壇街愛海頌，提供876伙，兩房單位佔約75%，實用面積474平方呎起。其餘為三房單位，實用面積約750平方呎；另有特色單位。可以講得上是年底市區焦點新盤。長實助理首席經理（營業）何家欣日前表示，愛海頌正「全速準備」，計劃10月推售，項目會按照市場定價，屬合理價錢，認為近期一手新盤氣氛熱烈，市場剛性需求持續。加上愛海頌的優勢，預料該樓盤有一定承接力。集團主力先推兩房戶，首批料不少於176伙，大部分為兩房單位，預計2021年6月入伙。

鄰近愛海頌的海珀，同樣是市建局重建項目，該項目與德祥地產合作發展，提供76伙，已獲批預售。項目亦可以隨時開售，預計於2020年4月落成，樓花期約八個月。即是年底前，九龍西一帶隨時合共有逾1,800伙新供應。至於鄰區內地發展商萬科置業（香港）旗下長沙灣福榮街、營盤街交界的住宅項目，預計有機會於年尾出擊。涉467伙，標準單位涵蓋開放式至三房戶型，其中以開放式至兩房間隔為主打。

同時，中國恒大（03333）的長沙灣東京街項目亦會緊接登場。東京街項目前身是懷德工業大廈，新世界發展（00017）在2013年完成收購，直至去年恒大向新世界購入上述地皮。項目提供414伙，現正待批預售樓花同意書，預計關鍵日期為2021年8月30日。至於中國恒大在本港首個住宅項目屯門掃管笏管翠路兩期項目，日前已正式命名為「恒大—珺瓏灣 EMERALD BAY」。集團指，項目日前已取得預售樓花同意書，將分為兩期發展。

第一期名為「恒大—珺瓏灣第1期EMERALD BAY PHASE 1」；第二期名為「恒大—珺瓏灣第2期 EMERALD BAY PHASE 2」，合共1,982伙，以伙數計算，是今年最大型的一手項目。其中1,960伙分層單位，間隔由開放式至三房，面積由逾200至約800平方呎不等。面積約300多平方呎的一房單位佔近五成，相信項目將深受年輕家庭、區內分支家庭及專業人士歡迎。另項目亦設22座逾2,000平方呎洋房，以切合不同用家需要。

恒大表示項目現時已完成封頂工程，將於短期內展開宣傳推廣，並有機會於10月推出市場，展銷中心及示範單位將設於灣仔中國恒大中心。資料顯示，項目地皮原本由恒基地產（00012），於2015年6月斥資36.289億元，於政府官地市場上投得。當時每平方呎樓面地價4,621元。恒大則於去年初透過「買殼」方式，以約66億元向恒地買入該地皮，每平方呎地價推高至8,404元，不足三年升值逾八成。集團主席許家印，日前更專程到香港視察項目開盤籌備進度。

施永青：發展商有銷售壓力

另外，季季有樓賣的將軍澳日出康城，會德豐（00020）常務董事黃光耀表示，由集團發展的9C期項目，有機會今年第四季或明年第一季推售。同系觀塘茜發道項目第1期，早前已經入紙申請預售樓花，提供413伙，最快年底登場。項目提供不少大單位，由於區內多年未有新供應，預計能吸納換樓客入市。而作為本港龍頭發展商的新鴻基地產 （00016），多年來一直聲稱「月月有樓賣」。除了今次近期推售的西鐵南昌站匯璽III外，集團副董事總經理雷霆日前表示，今年餘下時間，估計仍會有兩個全新樓盤推出市場，涉約763伙。

當中包括港島東半山司徒拔道18號，是市場矚目的焦點豪宅盤，項目示範單位快將完成，隨後會推出部分單位招標。目前項目已取得入伙紙，其中第一期涉53伙分層住宅。集團同系天水圍濕地公園路項目第一期，則會安排於今年第四季推出，涉及710個住宅單位，目前正待批預售樓花同意書。近年已成為政府主要土地供應來源的啟德，一手供應陸續有來。其中嘉華國際（00173）嘉峯匯，共有1,006個單位，亦有機會於年內推售。

中原集團主席兼總裁施永青認為，目前物業市場投資意欲低迷。但據中原城市領先指數CCL顯示，即使10月香港局勢未見好轉，近期數據亦只從高位跌不足3%，跌幅甚少，較政府過往出「辣招」時跌約5%至10%還要少。至於空置稅帶來的影響，施永青認為發展商有銷售壓力。相信第四季發展商接連推盤，新盤市場出現低價散貨潮，預計一手市場帶動樓市回落，之後蔓延至二手市場。但在環球量化寬鬆政策（QE）環境下，樓市難現災難下跌。他預料第四季樓價只會緩緩下調，並且由一手帶動回落，幅度不會太大。業主持貨力強，拋售壓力不大，未來出現恐慌性拋售機會亦不大，所以二手價格跌幅不會太大。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文估計，未來幾個月一手表現會比較突出，佔整體成交三至四成。二手市場壓力較大，估計部分抗跌能力低的二手業主，有較大議價空間。他估計未來數月樓價會下調約5%，以2019年全年計，住宅樓價會平穩或有輕微升幅。一、二手成交量約58,000至60,000宗；初步估計明年樓價會相對平穩。

今季官地不足1,000伙

局勢不明朗，政府推地策略都明顯保守。發展局局長黃偉綸日前表示，下季（10月至12月）將推出兩幅住宅官地，預計共提供980伙，按季少27%。連同港鐵公司（00066）將軍澳日出康城12期項目（約2,000伙）及私人重建項目，估計來季住宅新供應量只是約3,080伙，按季少4%。兩幅住宅官地分別為港島大坑道135號及屯門第48區青山公路—青山灣段地皮。

當中大坑道地皮較為矚目，地皮可建樓面面積約12.88萬平方呎，規模適中，由於位處港島豪宅地段。加上地勢較高及景觀不俗，為罕有優質豪宅地，故料受到發展商垂青，尤其吸引中小型發展商參與，料以發展大單位為主。市場估計若以每平方呎樓面地價約25,000元至35,000元計算，地皮估值約32億至45億元。至於另一幅屯門第48區青山公路青山灣段住宅地皮，估計可建樓面面積約58.3萬平方呎，項目鄰近黃金海岸及哈羅國際學校等。區內近年不乏新盤供應，並受到買家歡迎。

而項目規模相對較大，料發展中小型單位為主，針對「上車」及換樓需求，但鍳於區內近年供應較多，故預期參與競投的發展商出價會較審慎。市場估計，若以每平方呎樓面地價約4,500元計算，地皮估值約26億元。黃偉綸又指，本財年上半年共有6,150伙私人住宅供應，連同第三季的住宅新供應約3,080伙計。首三季私宅供應為9,230伙，為全年目標13,500伙的68%，有信心全年土地供應會達標。

他指港鐵本財年的供應於首三季推出，預計本財年第四季土地供應會以政府土地、私人補地價及重建為主。美聯測量師行董事林子彬表示，政府須對下一季度大幅增加土地供應才可望達標。戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦亦表示，政府已正循多個方面努力覓地，但房屋供應短缺問題相信短期不易解決。亦有業內人士指在現時市况、經濟環境及政府政策下，估計發展商在投地上會更小心及保守。