施永青疑不點名反駁葉秀亮：沒法叫人相信香港樓價還要再跌40%至60%

施永青從需求、政策及宏觀環境分析，認為難以相信香港的住宅樓價還要再跌40%至60% ——雖然未有點名，但文章似是針對被外界稱為「末日博士」、經濟學者葉秀亮關於香港樓價的觀點。

施永青的觀點：樓市非泡沫爆破

施永青指出，香港樓市自2022年美國加息周期啟動後，樓價累計跌幅不足30%，年均跌幅不到10%，屬「緩慢調整」而非泡沫爆破。他認為，香港住宅市場缺乏投機與投資買家，近九成物業由自住用家持有。這些用家即使面對負資產，仍傾向繼續供樓，銀行亦無逼倉壓力，避免了負面連鎖反應。施永青強調：「樓市並非泡沫爆破性質，不應用此格局推論後市走勢。」

他進一步分析，香港住屋需求依然旺盛，住宅空置率維持在5%以下，遠低於寫字樓的15%，顯示無嚴重供過於求。新盤滯銷主要因買家對後市信心不足，寧願支付更高租金而非購樓。但他指出，租金上漲反映買家購買力提升，一旦信心恢復，將推動租轉買，扭轉跌勢。

市場回暖與宏觀利好

施永青列舉近期利好因素支持其樂觀預測：

• 金融市場活躍：港股日均成交額超2,000億港元，恒指重上24,000點，投行增持港元資產，反映資金回流。
• 旅遊業復甦：2025年首五個月訪港旅客逾2,000萬人次，增長12%，非內地旅客增18%，帶動零售業回暖。
• 中美關係緩和：中美貿易談判達成初步協議，地緣政治風險降低，利好市場信心。

他引述差餉物業估價署數據，顯示住宅樓價連續兩月微升0.5%，反映市場企穩。此外，美聯儲主席鮑威爾近期暗示減息可能性，施永青預測，一旦減息趨勢形成，存款利息將低於租金回報，借貸買樓或供樓成本將低於租樓，刺激買家入市。因此，「在當今這樣的宏觀環境下，實沒法叫人相信，香港的住宅樓價還要再跌40%至60%。」

葉秀亮的悲觀預測與回應

經濟學者葉秀亮近日人氣急升，全因早前接受傳媒訪問時，他預測香港樓價將從高位下跌60%-75%，並指經濟可能「衰足10年」，被封為「末日博士」。不過他接受《經一》訪問時澄清，表示自己並不是末日博士，亦不是「大淡友」，只是一個溫和、有建設性的學者。

葉秀亮坦言傳媒誇大其言，強調預測是基於精密計算與多項假設，並非空談，且否認「香港衰10年」的說法。他認為，香港經濟受高利率、內地需求疲弱及地緣政治影響，樓市需大幅調整才見底，警告投資者勿急於撈底，否則「損失慘重」。

葉秀亮表示，他花了20年多年時間，專門研究泡沫形成與泡沫，目前香港經歷的事，都是以前發生過。早於2009年，他已表示香港樓價會升八至十年，然後形成泡沫，再於一個極度壞消息下泡沫爆破，步入下跌週期。屈指一算，即是2018至2019年便是泡沫有爆破危機之時。

「我一向都是說同一件事，升了就會跌，只是人們突然覺得我看淡。在泡沫未爆，大家沒有理我，現在倒過來說我是『末日博士』，這不是很奇怪嗎？其實我只是一個很溫和的經濟學者，想做一些政策建議，希望政府採納，去避免災害的發生，或是減低災害的影響而已。」