樓價止跌回升？樓市轉勢跡象初現

對於今年的樓市，筆者原本充滿期待，然而第一季度的樓價卻延續連年下跌的趨勢。雖然差餉物業估價署公佈的四月份初值樓價指數顯示止跌回升，但根據本公司的每日追踪市場數據，截至本文見報時，樓市仍錄得近1%的跌幅，較2021年第三季高峰已下調約30%。種種跡象表明，即使多項「辣招」已取消，樓市依然如一潭死水，令人困惑。
今年延續了多個壓抑樓市的因素，其中之一便是息口仍然高企。雖然去年美國多次減息，香港亦隨即跟隨，但市場對進一步減息的期望卻屢屢落空。今年一、二月份，因為市場觀望三月是否會再減息，發展商暫停推出大型新盤，二手市場氣氛冷清，導致私人住宅在一，二月登記只有約三千六及三千二宗。然而，三月美國議息未如預期減息，令市場希望破滅，加上地緣政治及關稅戰等不確定因素，進一步打擊樓市信心。

儘管如此，三月至五月的成交量回升至每月五千宗以上，原因是關稅有暖和跡象及金融市場向好等，樓市勉強出現了一個小陽春。可是，樓價方向依然未改，市民對香港經濟及樓市的信心仍然未完全復甦。
讀者可能會認為樓市毫無起色，但筆者在過去三週觀察到一些值得留意的市場變化，或許顯示樓市正在接近轉角點或是已到觸底之時。
首先，本公司收到的銀行詢價量比四月份增加約5%。此外，新簽臨時買賣合約中十份中有六，七個成交價對比當前網上估價高出3%至5%，甚至最多達10%。這些變化集中在一千萬港元左右的樓價範圍內尤其是三至四百萬樓價，顯示市場對優質物業的需求正在回暖。為此，本公司的估價系統不得不頻繁上調價格，這種情況已是三年來首次。

市場的其他動向亦值得關注。部分發展商近期有全盤推出，數度沽清，顯示市民的置業需求依然強勁。同時，銀行一個月同業拆息自三月的4厘大幅回落至近期的0.5厘附近，對選用H按的業主而言，每月供樓壓力大幅減輕（以五百萬港元貸款計算，月供可減少約二千多元）。不過，這種低拆息能維持多久仍是未知數，但有大型銀行預測，美國今年內可能再減息兩至三次，最多減幅達0.75厘，若成真，勢必對樓市產生提振作用。
此外，近期部分銀行重新推出按揭現金回贈計劃，進一步刺激購買意欲。種種跡象顯示，樓市或已萬事俱備，只待「東風」驅動。

基於以上觀察，筆者對今年下半年的樓市前景較上半年更為樂觀。如果息口進一步下調，加上發展商積極推盤，市場信心回穩，樓市或有望重拾升勢。雖然目前言之尚早，但種種跡象表明，樓市的「小陽春」或許已經悄然到來。讓我們拭目以待，期待市場在未來數月展現更多驚喜。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生