港連續15年樓價最難負擔 數據低估港人收入｜地產專題

為減低極端值影響，Demographia以中位數作計算，將樓價除以全年住戶稅前入息，計出樓價負擔比率。簡單來說，數字愈高，樓價愈難負擔。報告收集去年第三季數據，計算全球95個城市的樓價負擔比率。其中，香港樓價負擔比率為14.4倍，即一個入息達中位數的香港家庭，要不吃不喝14.4年才能置業（見圖表）。

較疫情前明顯改善

報告指出，香港自從2010年被納入研究，一直是樓價最難負擔的城市，但近年情況有明顯改善，樓價與入息比率由上份報告16.7倍，回落至最新14.4倍，相較2019年疫情前高達20.8倍水平，改善幅度更明顯，而且中央已明確要求香港改善樓價負擔能力，並增加住宅面積。

報告又提到，兩個大型發展項目有望大幅增加香港的房屋供應。其一是「北部都會區」，計劃在未來20年增逾90萬個新供應，並以2032年前完成超過四成為目標。另一項目「明日大嶼」則增加超過20萬個供應。這些龐大供應，將有助緩和香港仍然高企的住房成本。

未有考慮稅制差異

雖然香港樓價難以負擔是不爭的事實，但Demographia以稅前入息作計算，未有考慮各地稅制差異，這點在橫向比較上構成嚴重偏差。

香港薪俸稅率相對較低，首500萬元入息淨額稅率為15%，超過500萬元的部分則按16%計算。以樓價與入息比率較高的加拿大、澳洲為例，根據經濟合作與發展組織（OECD）的《Taxing Wage》顯示，前者個人入息稅率約為 32%；後者約為 29.6%，均高於香港。換句話說，同樣的工資，由於香港稅率較低，所以稅後的實際收入更高。

舉例說，假設家庭每年入息淨額為100萬港元，在香港按15%標準稅率計，稅後收入約85萬元；加拿大稅後約68萬元；澳洲稅後約70.4萬元。假如將樓價負擔比率改以「稅後收入」計算，加拿大及澳洲的比率，必將高於現行數字。

要留意的是，根據Demographia報告，樓價對入息比率要低於三，才處於「可負擔」（Affordable）水平。就算是2003年樓市低潮期，香港當時的樓價與入息比率仍高於三，屬於「嚴重不可負擔」（severely unaffordable）水平。

以市場參與者入息計算

另一方面，相比起大部分地區，香港人住在資助房屋的比例明顯較高。根據政府數字，近半香港人住在資助房屋，即公屋及居屋，他們大多不是私樓市場的參與者。換句話說，報告應以私樓市場參與者的入息中位數計算樓價與入息比率，才能更真實反映情況。

根據政府統計處最新數字，全港家庭每月入息中位數約30,000元，而私樓住戶入息中位數則約40,000元，若以此計算，樓價與入息比率必定回落。

雖然香港樓價負擔比率高，但不代表樓市風險高，一來銀行批出按揭貸款時，要求借款人每月供款不可超過入息50%，二來，多數借款人不會「借到盡」。

根據金管局向立法會提供的文件，截至今年2月，平均按揭成數為63%，平均供款與入息比率為40%，這與大部分人的想像「借到盡」情況明顯不同。

翻查今年2月的《住宅按揭統計調查》數字作比對，新批按揭平均貸款額為499萬元，平均還款期為324個月，以按息3.5厘、供款與入息比率40%計，按揭借款人平均月入約59,571元，遠高於全港家庭入息中位數的30,000元，甚至比私樓住戶入息中位數的40,000元高一大截。

由此可見，有能力購買私樓的並非普羅大眾，而Demographia的計算方法，明顯高估了實際負擔水平。雖然數字被高估了，但香港樓價難以負擔，仍是不爭事實。

報告的另一盲點是僅涵蓋全球95個城市，許多地方未納入研究範圍。以亞洲為例，只統計香港和新加坡，未包括日本、南韓及內地各大城市。

此外，報告涵蓋的城市多數來自美國、加拿大、英國、愛爾蘭、澳洲、新西蘭，不少發達經濟體國家的城市不包括在內。就算香港樓價負擔比率大幅回落，跌至競爭對手新加坡的4.2倍，但仍然無法改變「住得細」的困局。

根據立法會文件顯示，香港人均居住面積中位數僅16平方米，遠低全球先進城市。以首爾、新加坡及台北等亞洲先進城市為例，它們人均面積高達30至35平方米。

文件又指出，欠缺基本生活設施及擠迫的居住環境，可嚴重影響身心健康，舉例如增加家庭成員或其他同住者的摩擦；通風和採光不足，導致身體健康狀況轉差；缺乏私隱及不活躍的社交生活，可令心理健康變差。同時工作和學習效率也會因此下降。

樓價與入息比率轉跌

Demographia的報告仍有參考價值，只不過並非用作橫向分析，應以時間序列分析，即看趨勢變化，與自己過往數字比較。香港於2010年被納入研究，從折線圖可見，樓價與入息比率呈上升趨勢，由2010年11.4倍，升至2021年23.2倍，但自此走趨向下，跌至2024年14.4倍；與2021年高峰期相比，跌幅約37.9%。

對比差餉物業估價署統計的數字，2021年第三季樓價指數為397.9點；2024年第三季樓價指數為292.5點，跌幅約26.5%。兩者跌幅有落差，反映樓價調整與入息變化的相對速度不同。簡單來說，樓價確實下跌，但住戶收入期內有所增長，所以目前樓價水平變得較易負擔。

市場信心大不如前

雖然目前樓價水平變得較易負擔，但樓市由悲觀情緒主導，市場信心明顯大不如前，即使美國聯儲局快將減息，有望帶動港息回落，利好樓市，但有意置業者仍傾向靜觀其變，不少人擔心經濟轉差，怕置業後很快成為負資產苦主。樓市何時復甦，取決市場何時重拾信心，將積壓的購買力釋放。當遲買會貴再成主調，樓價自然有望反彈。

不過，目前樓市需求偏弱，以致新盤庫存積壓，發展商往往要減價推盤。如果樓價持續回落，將帶來負面財富效應，進一步影響投資與消費情況，令經濟難以好轉。

市場原預期港府推出的各項輸入專才計劃可為樓市帶來新動力，但目前來港專才大多與香港人一樣，寧願租房而不購買，傾向靜觀其變，甚至認為遲買更划算。

提振信心更重要

當然，來港專才寧租不買或與內地的外滙管制有關，為解決有關問題，政界早已提出「購房資金通」，而財政司司長陳茂波早前亦透露，正與中央研究放寬限制。假如下週三（9月17日）公布的《施政報告》透露有關「購房資金通」研究進度，必定能改善樓市交投氣氛。

隨《施政報告》即將公布，地產業界提出多項建議，如擴大100元印花稅的物業成交金額上限，由400萬元放寬至600萬元、允許市民動用部分強積金（MPF）作為置業首期。

然而，除非「遲買會貴」成為樓市主調；否則，任何措施，也僅帶來短暫刺激效果，情況就如政府早前「撒辣」，樓價不升反跌。目前香港人並非沒有錢，只是欠缺入市信心。來港的內地專才情況亦差不多，他們甚至更看重香港的經濟前景，有沒有更好的發展機會，這才是他們會否在港置業的重點。