樓市總結與啟示

今年樓市真的變化很大，由谷底走出來，閣下可以分享一下大事及他們的啟示嗎？ – 讀者何小姐

2025年香港樓市這一年可謂峰迴路轉！年初大家還在說「樓市仍處於下跌趨勢」、「樓價要跌七成半」等，負資產個案高企，交投冷清；誰知從《財政預算案》微調印花稅開始，細價樓市場突然爆發，下半年減息週期加上人才流入，成交量創四年新高，樓價更轉跌為升。
據土地註冊處最新數據，截至12月中，全年私人住宅登記預計達57,200宗、金額近4,970億元，按年上升18%及13%；二手樓價指數連升多月，中原指數由年初最低位134點多，呈現大圓底回升至145點多，確認見底回升！筆者回顧一下今年樓市大事，有點感慨！

美國聯儲局多次減息

《財政預算案》擴闊100元印花稅門檻至400萬元。細價樓率先反彈；加上「辣招」已撤，除了上車族外，不少投資者亦加入細價樓的行列，包括筆者的會員趁機撈底，買了數以百計的筍盤，當中不乏短炒成功個案，市場亦然。
一手新盤銷情火爆，全年預計逾20,000宗。發展商不再劈價！一手銷情熾熱！多個新盤迅即沽清，本地及內地投資者蜂湧入市，尤其傳統地區備受追捧，即使一直以來被評為庫存量高的地區，亦能爆賣，例如最近啟德跑道區銷情很強。
中原指數大圓底見底回升，確認升勢！2024年底至2025年初，不同媒體、分析員仍然以看淡為主，但最近都紛紛轉軚，全面唱好，即使媒體亦不再堅持唱跌，氣氛扭轉。

二手成交全年預計37,200宗，按年升16%，
購買力從細價樓擴散至中型單位，平均成交價微升至741萬元。
美國聯邦儲備局連續多次減息，香港的最優惠利率亦已重返加息前的水平，然而由於美國對未來減息步伐仍然含糊不清，按揭利率仍維持在3厘以上。今年中時，本港銀行同業拆息（HIBOR）曾經急跌，令供樓利率跌穿3厘，可惜很快又回到高點，期待資金再流入，利率再下跌。
租金指數破頂，全年升約4.6%。人才計劃帶來需求，部分屋苑租金破頂。有位業主朋友，年初放租細單位乏人問津，下半年卻搶手得很，租金升一成。
負資產宗數從高峰回落，市場庫存終於回落。隨發展商財困減少投地，政府減慢推地，市場上庫存量終於呈現下降趨勢，期待市場繼續自我調節，庫存回到健康水平。

內地資金購買力強，除了大額的豪宅外，部分資金更以量取勝，一圈一圈的買樓投資收租，非常全面的湧入。
不過，宏福苑大火事件，引發舊樓的信心危機。2025年樓市從年初低谷到年底驚喜反彈，政策微調、減息、經濟回暖、人才流入多重利好疊加，讓細價樓先起飛。
本地投資者、內地買家蜂湧而至，到今天仍然缺乏信心，不敢入市的，就只有香港的小市民及用家，散戶永遠就是後知後覺，如果讀者都想趁這個跌市加入筆者的團隊，未來幾個月將會是黃金撈底期，努力！