美國重啟減息 入市前考慮N件事｜地產專題

雖然香港多間銀行跟隨聯儲局減息，但未有全數跟隨減息0.25厘，最優惠利率（P）僅下調0.125厘。
由於多數業主選用的H按，以最優惠利率釐定封頂利率，所以封頂利率跟着回落，由3.5厘，降至3.375厘，意味業主每月供款減少。
假設貸款500萬元，分30年償還，以封頂息率計算，每月供款由22,452元減至22,105元，減少347元，即約1.5%；入息要求則由44,904元，減至44,210元，減少694元，即約1.5%。

港銀減息或近尾聲

滙豐香港區行政總裁林慧虹透露，考慮到美國減息及本地市場情況，認為是次利率調整屬合適，計及是次減息，滙豐銀行由2024年9月開始，累計下調最優惠利率0.75厘，未來會繼續密切留意外圍環境及本地經濟前景，並從多角度分析，靈活地作出未來息口決定。
雖然美國開始減息，但減多少、何時減，才是最關鍵。根據聯儲局最新利率點陣圖顯示，預計年底前或再減息兩次，合共0.5厘，但2026年僅減息一次，低於市場預期。
從點陣圖可見，官員對利率去向有較大分歧，在19位與會者中，有九位預計年內再減息兩次；兩位預計減息多一次；有一位預測較極端，認為年底前應額外減息1.25厘，相信是新任聯儲局理事米蘭（Stephen Miran）。

雖然逾半決策者認為年內再減息，但仍有六人認為今年不再減息；一人甚至預期加息。
金管局總裁余偉文早前表示，雖然聯儲局年內可能再減息0.5厘，但這仍有較大的不確定性。
「近期的經濟數據特別是就業市場較預期疲弱，而通脹仍處較高水平；加上經濟活動可能受關稅措施的逐步落實和其他經濟政策所影響，各種因素都令未來的減息步伐存在不確定性。」
值得留意的是，聯儲局的點陣圖每季度均會更新，與會者看法隨着經濟情況改變，所以實際減幾多、何時減，充滿不確定性，但唯一肯定是利率很大可能繼續回落。
雖然聯儲局仍會繼續減息，但港銀減息可能已近尾聲，再減幅度有限。

自2008年環球金融海嘯以來，最優惠利率從未低於5厘，而目前已減至5.125厘，即僅餘0.125厘的下調空間。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明說，回顧2022至2023年加息週期，美國先後加息11次，累計加息5.25厘，但本港銀行僅加息五次，累加0.875厘。由於當初加息未有跟足，所以就算美國減息，本港銀行也不一定跟足。
他續說，假如聯儲局年內再度減息，料本港銀行將最後一次下調最優惠利率，幅度為0.125厘，其後最優惠利率將回復至加息週期前水平，即5厘。
雖然最優惠利率回落空間不多，但他強調，業主每月供款得以減輕，或多或少加強部分市民入市信心。而且美國進入減息週期，本港銀行同業拆息（HIBOR）有望回落。

隨HIBOR 回落，樓按息率也會下調，除了利好樓市外，也有利本港經濟復甦。

HIBOR料續高企

不過，美國減息後，HIBOR不跌反升。截至週一（9月23日），與樓按相關的一個月 HIBOR 報3.91107厘，創今年5月2日後新高。
銀行公會主席禤惠儀說，銀行體系結餘由早前1,700億元，回落至目前約540億元，令流動性持續偏緊，所以HIBOR回落空間有限。
曹德明表示，現時臨近季結；加上「10•1」黃金週長假期，導致HIBOR高企，考慮到目前環境，除非再有資金流入香港；否則，HIBOR短期不會大幅回落，相信供樓人士仍要以封頂利率供樓。
不過，他認為：「當港匯觸及7.75的強方兌換水平，令金管局入市，帶動銀行體系結餘上升；加上境外資金持續流入，以及美國繼續減息，HIBOR便有望大幅回落，持續利好樓市。」

可考慮定息按揭

假設看好明年樓市復甦，想超前部署入市，曹德明稱，可考慮定息按揭，好處是可即時節省利息支出，亦能鎖定指定年期的利率，若選擇較長年期的計劃，更能避免日後利率波動的風險。
早前滙豐銀行推出全新定息按揭計劃，首3至5年，按揭利率為2.73厘，較目前H按封頂利率3.375厘低。
以500萬元樓按、30年還款期計算，定息按揭每月供款20,359元，較目前市場主流H按的22,105元，低約10.9%。
值得留意的是，就算美國今年再減息，帶動最優惠利率回復至加息前的5厘水平，屆時新造H按封頂利率，亦只降至3.25厘，仍較定息按揭高出0.52厘。

對有意置業者來說，選用定息按揭與否，如同與銀行對賭未來利率走勢。
如果日後HIBOR未有大幅回落，現時選用定息按揭的話，則較為有利；如果HIBOR大幅下跌，並低過於1.43厘，選用H按則受惠。
值得留意的是，大型銀行每次推出全新定息按揭，也有一定指標作用。
以今年初滙豐推出全新定息計劃為例，息率為3.03厘，較當時H按低，但HIBOR於數個月後大幅回落，令H按實際按息低於定息計劃。因此有意置業者假如不急於入市，不妨觀望多一會。

銀行短期或下調封頂利率

雖然本地銀行再下調最優惠利率的空間有限，但可透過下調封頂利率，達到減息效果。

不過，曹德明認為現時樓市仍處復甦階段，交投未算熾熱；加上考慮到利潤空間，相信銀行短期不太可能下調封頂利率，最多只會增加優惠及現金回贈吸客。
不過，假如2026年市道有望好轉，本地銀行下調封頂利率的話，他認為，近年置業的買家可考慮轉按，但要留意實際利率、現金回贈等。
除利率外，港府施政也影響樓市復甦速度。
雖然新一份《施政報告》未有進一步放寬100元印花稅門檻，以及提及「跨境購房通」等措施，但宣布放寬「新資本投資者入境計劃」的買樓門檻，住宅物業成交價由5,000萬元，下調至3,000萬元，有助改善樓市交投氣氛。

根據美聯物業研究中心資料顯示，截至上週一（15日），逾3,000萬元的住宅註冊量共錄1,094宗，預期新安排下，成交有望推升至全年1,600宗，按年增長9%，創近四年新高。
2026年更有望挑戰2,000宗，創有紀錄以來的31年新高。

租賃需求持續上升

此外，《施政報告》提出，進一步增加資助專上院校的非本地生限額，由相當於本地學額的四成，增至五成；資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限，則由100%增至120%，這無疑為樓市帶來長久的需求。
過去數年，樓價持續下跌，但租金不跌反升，其一原因是愈來愈多內地學生來港升學，但大學宿舍嚴重供不應求，以致他們到校外租樓，帶動租賃需求增多。

以每年大學聯招約15,000個學位計算，在新安排之下，非本地生學額將增至7,500人，較2023年時的3,000個，大增1.5倍，相信將帶動租賃需求上升，尤其是細單位。

租金回報率勝按揭利率

根據差餉物業估價署最新數據，實用面積少於431平方呎的A類單位，其租金回報率已升至3.6厘，高於新批住宅按揭的3.375厘。
考慮到定存利率、按息較大機會持續回落，部分投資者或將資金轉投住宅市場，有助消化新盤庫存。
目前現樓貨尾高達逾20,000伙，翻查過往數據，貨尾需回落至10,000至15,000伙水平，樓市才算復常。假設買樓收租投資需求持續，有望帶動新盤貨尾回落，加快樓市復甦。