港商舖市場困境與前景 為何近年工商舖被刮兩巴 ︳李根興專欄

資金流向住宅市場。2024年2月財政預算案全面「撤辣」後，十多年不能買樓的資金，一窩蜂由工商舖轉向住宅市場。
住宅發展商為促銷樓盤提供達雙位數的樓價折扣，進一步吸引資金流入住宅領域，導致對工商舖的需求大幅減少。
香港經濟環境面臨挑戰。本地消費疲弱，零售業總銷貨價值在2024年按年下降7.3%。
同時，「港人北上」的新消費模式與內地旅客消費習慣的改變，給零售業帶來結構性挑戰，導致對工商舖的需求下降。
利率上升增加持有成本。工商舖按揭多採用一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）+固定加幅的浮動利率。

隨著HIBOR在2022至2025年初一度上升，實質按揭利率跟隨上揚至近8厘，直接增加了工商舖的供款負擔，抑制了投資需求。

供應層面壓力

過去十多年，大部分有錢的業主，由於不能省稅買第二個住宅，主要資金都是流入工商舖。
但近年銀行信貸政策收緊帶來壓力，很多工商舖業主為降低債務比率，主動降價求售。許多「舖王」級數的投資者，數以十億計的貨在市場尋求套現。
新冠肺炎疫情後，年輕一代處置遺產加劇供應。年輕一輩在繼承商舖物業後，往往選擇出售套現；加上利息成本上升，管理這些物業的負擔加重，進一步增加了市場供應。
在供需雙重壓力下，香港商舖價格已較高峰期下跌逾四成。

但市場轉機已初現端倪，隨著美國步入減息週期，HIBOR在2025年5月，曾降至0.65%的低位，大幅減輕了工商舖供款壓力。
同時，政府政策調整也帶來積極影響，例如放寬投資移民計劃，將購買工商舖物業的金額全部計入投資額，上限由1,000萬元，提升至1,500萬元，有望吸引海外新資金入市。
從資金流向角度看，香港住宅市場近年成交量約5,000億至6,000億元，規模遠超商舖市場的100億至200億元。住宅成交量是商舖的30倍。住宅成交當中一半是自用；一半是投資。
只要樓價企穩，甚至回升，買樓回報一般只有百分之三至四，如果買工商舖能夠有百分之四至六回報，預計部分資金將重新流入商舖市場，推動價格回穩。

只要小部分樓市資金重投商舖市場，商舖市場的資金池已經會倍升。
當前香港商舖市場正處於結構性調整期，短期內挑戰仍存，但隨著利率環境改善與市場逐步適應新的消費模式，香港商舖市場在經歷深度調整後，有望逐步找到新的平衡點。